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Settembre 2025

Il mercato immobiliare residenziale cresce ma affronta forti incertezze

I dati dell'Agenzia delle Entrate confermano un aumento dell'8,1% delle compravendite residenziali nel secondo trimestre del 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024. Tuttavia, le previsioni di Nomisma indicano che il mercato inizia a risentire delle incertezze macroeconomiche e del calo del potere d'acquisto delle famiglie. Nonostante la crescita della domanda, l'offerta rimane rigida e si prevede una fase di riduzione dei tassi di crescita.

Le tensioni geopolitiche, i conflitti che non accennano a concludersi, l'introduzione di dazi e barriere commerciali e l'indebolimento del potere d'acquisto hanno concorso a ridimensionare le previsioni di crescita della nostra economia, oltre a prefigurare conseguenze inflazionistiche, con inevitabili ricadute sul mercato immobiliare che rendono incerto il quadro dei prossimi mesi. Nel complesso, l'offerta immobiliare si presenta ancora rigida, malgrado la riduzione dei tassi di interesse e il progressivo allentamento dei criteri di concessione dei mutui da parte delle banche. Al contempo si registra una domanda potenziale in crescita per effetto di fattori strutturali e di un fabbisogno latente che si è sedimentato nel tempo.

Pur in presenza di una variazione positiva, si ritiene che la ripresa delle transazioni avviatasi nel 2024 dopo il forte calo del 2023 abbia già toccato il picco e si avvii verso una fase di riduzione dei tassi di crescita, in concomitanza con l'evoluzione delle erogazioni di mutui e alla stabilizzazione attesa dei tassi di interesse. Sul fronte della locazione, i dati oggi rilasciati confermano un incremento contenuto del numero di nuovi contratti di locazione (+1,5%), trainati quasi esclusivamente dalle nuove locazioni nei comuni ad alta tensione abitativa.

Secondo le previsioni dell'Osservatorio sul Mercato Immobiliare realizzato da Nomisma, il secondo semestre 2025 si è aperto all'insegna dell'incertezza che, sul mercato corporate, potrebbe riflettersi in una maggiore selettività degli investimenti e nella capacità degli stessi di generare reddito stabile. I settori che meglio rispondono a questi criteri sono quelli delle infrastrutture digitali, del rent to buy nel residenziale, degli alloggi per studenti e della logistica. Nel segmento degli uffici, invece, l'interesse degli investitori è destinato a spostarsi verso la fascia alta del mercato, composta da immobili di qualità, conformi ai criteri ESG e in posizioni centrali, che continuerà a registrare buone performance, con bassi tassi di sfitto e crescita degli affitti. Per contro, per la fascia meno pregiata del segmento degli uffici si prevede un calo di interesse da parte dei locatari con conseguenti cali degli affitti.

Alla luce delle dinamiche rilevate, gli operatori immobiliari del settore retail intervistati da Nomisma confermano un clima di fiducia positivo nel comparto residenziale, sebbene con segnali di maggiore cautela rispetto all'anno precedente. Il saldo dei giudizi sui contratti di compravendita e locazione rimane in attivo, ma mostra un lieve ridimensionamento, segno di un mercato che, pur mantenendo una buona vitalità, inizia a risentire delle incertezze macroeconomiche e del progressivo indebolimento del potere d'acquisto delle famiglie. La domanda continua a essere percepita in crescita, soprattutto nel segmento della locazione, dove la pressione abitativa e la ridotta disponibilità di immobili spingono verso un aumento dei canoni. L'offerta, invece, è giudicata in ulteriore contrazione, sia per l'acquisto che per la locazione, accentuando le tensioni sul mercato.

Relativamente al comparto non residenziale (uffici e negozi), gli operatori segnalano una domanda ancora contenuta e in lieve flessione, mentre l'offerta fatica a trovare collocazione, soprattutto nei contesti meno centrali o con caratteristiche non aggiornate alle nuove esigenze funzionali. La prospettiva di contrazione dei contratti, sia di acquisto che di locazione, riflette un mercato ancora in cerca di un nuovo equilibrio.

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