Clicca per vedere SviluppoNews di Settembre 2024

La permuta immobiliare può rappresentare una valida alternativa alla compravendita di un immobile e, fatto non meno importante, all’accensione di un mutuo ipotecario. Eppure, per quanto questo strumento sia previsto dal nostro ordinamento, non è particolarmente conosciuto. Come funziona, di conseguenza, e quali sono i costi?

Con la permuta è possibile, tramite la sottoscrizione di un apposito contratto, trasferire la proprietà di cose o altri diritti tra un contraente e l’altro. In altre parole, tramite questo strumento è possibile scambiare immobili con terzi, senza sobbarcarsi onerosi pagamenti. Si tratta di una possibilità abbastanza frequente in famiglia: ad esempio, i fratelli possono scegliere la permuta immobiliare per scambiare degli appartamenti rispettivamente ricevuti in eredità. I casi possono essere i più svariati, purché si rimanga all’interno del quadro normativo di riferimento.

Come funziona la permuta di un immobile?
Come già accennato in apertura, la permuta è un contratto che permette a due soggetti di trasferire la rispettiva proprietà di cose o diritti. È regolamentata dall’articolo 1552 del Codice Civile e prevede, nei fatti, che le parti commutino la titolarità dei loro beni, senza che vi sia un corrispettivo monetario. Ma come funziona per gli immobili? In buona sostanza, con la permuta si scambia la propria casa con un’altra.

Sebbene il Codice Civile non parli esplicitamente di immobili, la permuta è valida anche in questo caso: d’altronde, la legge fa riferimento generico a qualsiasi tipo di proprietà. Affinché si possa realizzare, è solitamente necessario che:

vi siano due soggetti interessati al reciproco scambio degli immobili;
gli immobili stessi siano di valore simile poiché, a differenza del baratto, non sempre è possibile corrispondere la differenza in denaro;
non vi siano ipoteche o mutui accesi sugli immobili oggetti di permuta, così come qualsiasi altro vincolo amministrativo o giudiziario.

Le tipologie di permuta immobiliare possibili
Elencati i soggetti che possono beneficiare della permuta immobiliare, e le condizioni necessarie per gli stessi immobili, è innanzitutto utile elencare le tipologie esistenti di questo strumento. In caso si volesse approfittare di questa possibilità, è possibile la:

- permuta tra privati, ovvero quando lo scambio di immobili avviene fra due soggetti privati;
- permuta verso un’azienda, quando invece il trasferimento di proprietà avviene tra un privato e un’azienda. Ad esempio, è il caso del singolo interessato a un immobile di nuova costruzione e, anziché procedere all’acquisto, si accorda con l’impresa edile per lo scambio con un altro immobile già in suo possesso;
- permuta di aree edificabili, quando un privato cede a un’azienda un terreno edificabile, ad esempio in cambio di un appartamento all’interno dell’immobile che l’azienda costruirà sullo stesso terreno;
- permuta fra aziende, cioè quando due società decidono di scambiare reciprocamente immobili in loro possesso.
Ancora, si può suddividere la permuta immobiliare in base alle condizioni del trasferimento. Si può infatti avere:

- la permuta immobiliare pura, quando gli immobili hanno sostanzialmente lo stesso valore;
- la permuta immobiliare con conguaglio, ovvero quando il valore degli immobili è diverso e la differenza è compensata con del denaro oppure con altri beni.

Il contratto di permuta immobiliare
Apprese le tipologie principali, come si realizza la permuta immobiliare? Affinché sia valido, l’accordo fra le parti deve essere sempre testimoniato per via scritta. In altre parole, i soggetti che trasferiranno le reciproche proprietà dovranno sottoscrivere un contratto, che dovrà essere stilato in presenza di un notaio.

In linea esemplificativa, il contratto riporterà i dati anagrafici delle parti, l’ubicazione e i riferimenti catastali degli immobili che verranno scambiati e, naturalmente, gli accordi presi dai due soggetti. Ancora, può definire:

- il trasferimento immediato delle proprietà;
- il trasferimento futuro delle proprietà, ad esempio quando uno degli immobili è ancora in costruzione o, ancora, il primo titolare deve estinguere il mutuo. In questo caso, lo scambio verrà finalizzato in un secondo momento.
Naturalmente, il contratto definirà anche l’entità e le modalità di versamento o trasferimento di eventuali conguagli. 

Come già spiegato, il contratto dovrà avere valenza notarile. Ma chi paga il notaio in una permuta? Se in una compravendita di solito le spese notarili sono a carico dell’acquirente, in una permuta valgono le modalità d’accordo fra le parti. La parcella può essere divisa equamente o, ancora, essere sostenuta dal singolo che ha deciso di farsene carico.

Quanto costa fare la permuta di un immobile?
Oltre alle già citate spese notarili, quali sono i costi della permuta di un immobile? Innanzitutto, è necessario sapere che:

- l’atto di permuta è unico per entrambi gli immobili, quindi non vi saranno spese notarili doppie;
- anche l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale si pagano una volta sola, purché la transazione sia tra privati;
- quando la permuta avviene tra privati, non sono dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali.
Per comprendere quando si andrà effettivamente a spendere con la tassazione della permuta immobiliare, è ovviamente indispensabile prendere in considerazione che tipologia di trasferimento di proprietà verrà effettuata.