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Ottobre 2025

Investimenti immobiliari in Italia,

i settori nel mirino nei primi nove mesi del 2025

Il mercato immobiliare italiano continua a dimostrarsi tra i più dinamici e attrattivi del Sud Europa agli occhi degli investitori. Secondo l’analisi del Team Research di Dils, il terzo trimestre del 2025 ha registrato investimenti per 2,6 miliardi di euro, segnando una lieve flessione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tuttavia, nel complesso dei primi nove mesi, il volume ha raggiunto circa 8 miliardi di euro, con un incremento del 21% rispetto al 2024. Un dato che conferma la fiducia degli operatori del settore.

Retail in forte espansione
A trainare la performance del trimestre è stato il comparto Retail, che con oltre 1,1 miliardi di euro investiti ha raggiunto il miglior risultato degli ultimi cinque anni. Nei primi nove mesi, il totale supera i 2,2 miliardi, in crescita del 38% rispetto al 2024. Decisivi due deal di oltre 400 milioni ciascuno, riguardanti shopping center e factory outlet. In totale, dall’inizio dell’anno si contano cinque operazioni sopra i 100 milioni di euro.

Hospitality rallenta ma resta tra i segmenti più attrattivi
Nel settore Hospitality, gli investimenti del trimestre si fermano a 260 milioni di euro, in calo rispetto ai mesi precedenti a causa della carenza di operazioni di grande valore. Nonostante ciò, il bilancio complessivo da inizio anno è positivo: circa 2 miliardi di euro allocati, con una crescita del 56% sul 2024.

Logistica: segnali di ripresa
Il comparto logistico ha registrato una ripresa con oltre 410 milioni di euro investiti nel terzo trimestre, dopo la flessione del Q2. Da inizio anno il volume complessivo si attesta a 1,2 miliardi, in linea con il 2024. Il 20% del capitale ha interessato il segmento light industrial. Sul fronte occupier, l’assorbimento di spazi ha toccato 665.000 mq, il miglior dato trimestrale degli ultimi due anni. Il prime net yield si conferma al 5,30%, mentre i canoni prime restano stabili a 70 €/mq/anno nelle piazze di Milano e Roma.

Uffici: Milano tiene, Roma soffre
Gli investimenti negli uffici si fermano a 300 milioni di euro nel trimestre, per un totale di 1,1 miliardi da inizio anno (-29% rispetto al 2024). Milano concentra il 74% del capitale, seguita da Roma (22%).
Nel capoluogo lombardo, il take-up trimestrale è di 72.000 mq, che porta il totale a 280.000 mq, stabile rispetto al 2024. La scarsità di spazi nei submarket centrali, con vacancy intorno all’1%, ha spinto il prime rent a 800 €/mq/anno.

Living: mercato in forte accelerazione
Il settore Living mostra segnali di slancio: nel Q3 si registrano 280 milioni di euro investiti, per un totale di 650 milioni da inizio anno, più del doppio rispetto al 2024. Milano assorbe la quota principale (86%), seguita da Roma (9%). Le operazioni riguardano soprattutto la riconversione di uffici in residenze per la vendita frazionata, con una crescente attenzione anche allo Student Housing, che si consolida come asset class emergente.

Residenziale: compravendite e mutui in crescita
Il mercato residenziale conferma il trend positivo: nel secondo trimestre 2025 le compravendite hanno raggiunto quota 201.344, in aumento dell’8,1% su base annua. A Milano le transazioni sono salite del 6,6% (6.491 in totale), mentre a Roma del 7,1% (9.839). Le nuove costruzioni rappresentano circa il 6% del mercato. Il calo dei tassi medi sui mutui al 3,18% ha favorito l’accesso al credito.

Alternative e nuovi segmenti
Il settore Alternative conferma la sua attrattività, con 870 milioni di euro investiti nei primi nove mesi, di cui 200 milioni nel terzo trimestre. Le telecomunicazioni hanno trainato l’andamento, con una quota del 42% del totale. Cresce anche l’interesse verso asset emergenti come Education e Data Center, che riflettono le trasformazioni tecnologiche e sociali in corso.

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Vimodrone (MI) - Rif. 19601

Nei pressi della Strada Padana Superiore e della stazione MM2 Cascina Burrona, proponiamo complesso immobiliare di circa 9.172 mq suddiviso su più livelli. Palazzina di 3 piani fuori terra più un interrato, destinata a esposizione, uffici, servizi, spogliatoi e archivi. Zona produttiva su 3 livelli di circa 2.535 mq ciascuno (PT h 4,35 m, P1 h 3,30 m, S1 h 3,65 m), per un totale di circa 7.605 mq. Capannone ad uso deposito di circa 975 mq con altezza 8 m. I piani S1 e P1 accessibili tramite rampe e montacarichi (portata 1.400 kg). Nel cortile sono presenti ulteriori costruzioni ad uso magazzino. Area esterna di ca 5.221 mq circonda lo stabile. Libero da agosto 2027

VENDESI
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Cavenago (MB) - Rif. 2988

Nella zona industriale a ridosso dello svincolo dell'Autostrada A4, proponiamo immobile indipendente composto da: capannone al piano terra di mq. 930, con altezza 5 m, suddiviso in 2 campate e servito da portone carraio sotto una comoda tettoia di mq. 150 per manovre di carico e scarico al coperto; palazzina uffici e servizi di mq. 285 al piano rialzato suddivisa con pareti mobili in diversi locali oltre reception; locali seminterrati ad uso archivio e deposito di mq. 285. Soppalco uso deposito di mq. 150 ca. Area esterna di mq. 1.200 circa con cancello carraio. Libero da novembre 2025

AFFITTASI
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Chi è tenuto all’obbligo di polizza catastrofale per immobili industriali/commerciali?

Scatta il secondo 'step' per le polizze catastrofali obbligatorie: da mercoledì 1 ottobre, infatti, parte l'obbligo di stipula da parte delle medie imprese, entità che contano su un massimo di 250 dipendenti e un fatturato annuo annuo non superiore a 50 milioni di euro, oppure un totale di bilancio annuo non superiore a 43 milioni di euro. La deadline è figlia del DL 39/2025, convertito con modificazioni dalla legge 78/2025, che ha ufficializzato la proroga della scadenza per la stipula delle polizze catastrofali delle imprese.

Le nuove scadenze per le polizze catastrofali
L'articolo 1 ha disposto, al comma 1, con riguardo alle imprese di medie dimensioni e alle piccole e microimprese, la proroga del termine entro cui stipulare i contratti assicurativi a copertura dei danni a terreni e fabbricati, impianti e macchinari, nonché attrezzature industriali e commerciali, direttamente cagionati da calamità naturali ed eventi catastrofali verificatisi sul territorio nazionale.

Nello specifico, tale termine è stato differito dal 31 marzo 2025 al:

1° ottobre 2025 per le imprese di medie dimensioni, come definite ai sensi della Raccomandazione 2003/361 CE della Commissione del 6 maggio 2003;
31 dicembre 2025 per le piccole e microimprese, come definite ai sensi della Raccomandazione medesima

Per le imprese sopra menzionate, la disposizione (articolo 1, comma 102, della legge di bilancio 2024) secondo la quale l'inadempimento dell'obbligo di assicurazione viene considerato nell'assegnazione di contributi, sovvenzioni o agevolazioni di carattere finanziario a valere su risorse pubbliche, anche con riferimento a quelle previste in occasione di eventi calamitosi e catastrofali, trova applicazione a decorrere dalla data in cui sorge l'obbligo assicurativo.

Parametri per i valori da considerare e immobili oggetto di condono: le ultime novità per le polizze
Come sottolineato nel dossier ufficiale del Senato, in sede referente sono state introdotte alcune modifiche ed integrazioni all'articolo 1 in particolare:

è stato definito il parametro da assumere ai fini della determinazione del valore dei beni da assicurare. In particolare, tale valore coincide, per i beni immobili, con il valore di ricostruzione a nuovo, per i beni mobili, con il costo di rimpiazzo e, per i terreni interessati dall'evento calamitoso, con il costo di ripristino delle condizioni (comma 3-bis);
viene esclusa l'applicabilità dei limiti sullo scoperto o sulla franchigia massima pari al 15% del danno, nonché sulla proporzionalità dei premi al rischio per le grandi imprese e alle società controllate e collegate che soddisfano entrambi i requisiti, previsti dal DM 18 del 2025, alla data di chiusura del bilancio (comma 3-ter);
viene stabilito che che l'obbligo assicurativo copre esclusivamente gli immobili costruiti o ampliati sulla base di un valido titolo edilizio ovvero ultimati nel momento in cui tale titolo non era obbligatorio ovvero oggetto di sanatoria o per i quali sia in corso un procedimento di sanatoria o condono. La medesima disposizione esclude, inoltre, relativamente agli immobili non assicurabili alla luce di quanto sopra, la spettanza di indennizzi, contributi, sovvenzioni o agevolazioni di carattere finanziario a valere su risorse pubbliche, anche previste in occasione di eventi calamitosi e catastrofali (comma 3-quinquies);
si dispone che l'indennizzo spettante in caso di evento catastrofale sia corrisposto al proprietario del bene, laddove l'imprenditore, in ossequio a quanto disposto dal medesimo comma, assicuri beni di proprietà di terzi impiegati nella propria attività di impresa e non già assistiti da analoga copertura assicurativa, comunicando al proprietario la stipula della polizza. La norma, peraltro, prevede che l'indennizzo percepito debba essere utilizzato esclusivamente per il ripristino dei beni danneggiati o periti o della loro funzionalità (comma 3-sexies).

Medie, piccole e microimprese: come identificarle
Ricordiamo, per praticità, che:

le medie imprese occupano fino a 250 dipendenti. Il fatturato annuo deve essere inferiore a 50 milioni di euro, oppure un totale di bilancio annuo non superiore a 43 milioni di euro;
le piccole imprese occupano da 10 a 49 dipendenti. Il fatturato annuo deve essere inferiore a 10 milioni di euro o totale dello stato patrimoniale non superiore a 5 milioni di euro;
all'interno della categoria delle PMI le microimprese sono imprese che occupano meno di 10 dipendenti.

Il decreto di riferimento con tutte le regole
Tutte le specifiche delle polizze catastrofali sono in ogni caso contenute nel decreto attuativo di riferimento, il DM 18 del 30 gennaio 2025 del MEF, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.48 del 27 febbraio, una sorta di Regolamento che stabilisce le modalità operative e attuative per gli schemi di assicurazione contro i rischi catastrofali, come previsto dalla legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024).

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