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Il contratto di locazione non si estingue automaticamente nel momento in cui il conduttore viene a mancare. Anche quando l’inquilino è moroso, il suo decesso porta al subentro degli eredi conviventi, i quali, a questo punto, diventano responsabili dei canoni arretrati che non sono stati versati al proprietario dell’immobile. In un certo senso si può affermare che gli eredi subentrano negli oneri (l’obbligo di sanare gli arretrati e versare le nuove mensilità) e negli onori (subentrare nel contratto di affitto) degli accordi presi dal conduttore deceduto.

Cosa succede al contratto di locazione se l'inquilino muore
Gli eredi conviventi subentrano nel contratto di locazione ad uso abitativo in caso di decesso dell’inquilino, anche nel momento in cui quest’ultimo fosse moroso. I soggetti che succedono alla locazione sono i seguenti:

• il coniuge;
• l’altra parte dell’unione civile;
• gli eredi legittimi (come i figli e le figlie);
• il convivente di fatto.

Per poter subentrare al contratto di affitto è necessario che gli aventi diritto abbiano vissuto sotto lo stesso tetto dell’inquilino deceduto fino alla sua morte.

Le comunicazioni da effettuare
Benché il subentro avvenga in modo automatico, gli eredi sono tenuti ad effettuare una serie di comunicazioni all’Agenzia delle Entrate: dovrà essere utilizzato il modello RLI, attraverso il quale devono essere indicati i dati anagrafici e il codice fiscale del defunto.
Questo passaggio è indispensabile per aggiornare e rendere noto all’AdE chi sono i nuovi soggetti che subentrano nei diritti/doveri del defunto.

Quando scatta l’obbligo della disdetta
Il contratto di locazione continua in modo automatico, benché l’inquilino sia morto. Gli eredi che hanno intenzione di lasciare l’immobile devono comunicare la disdetta al locatore in modo da evitare che scatti il tacito rinnovo, almeno laddove sia previsto.

Il decesso dell’inquilino intestatario originale del contratto costituisce una giusta causa di recesso, che permette di interrompere il contratto senza che sia necessario attendere la sua naturale scadenza. È necessario dare, però, un preavviso di almeno sei mesi.

A quali obblighi sono sottoposti gli eredi
Nel momento in cui gli eredi subentrano in un contratto di locazione di un inquilino moroso deceduto sono tenuti:

• a pagare tutti i canoni di locazioni che risultano essere scaduti prima del decesso del conduttore e che quest’ultimo non ha corrisposto. Devono sanare anche le spese condominiali - anche note come oneri accessori: ogni singolo erede risponde del debito del de cuius nei limiti della propria quota di eredità. Non risponde degli inadempimenti degli altri eredi;
• a versare i canoni di locazione e le spese condominiali che sono scaduti dopo la morte dell’inquilino. In questo caso vige la responsabilità solidale: il locatore ha la possibilità di chiedere il pagamento a ogni erede per l’intero importo dovuto. Chi dovesse saldare l’intero debito ha la possibilità di rivalersi sugli altri per la parte che compete loro. 

Come gestire la caparra in caso di morte dell’inquilino
La caparra, in caso di morte dell’inquilino, deve essere restituita agli eredi nel momento in cui questi ultimi provvedono a riconsegnare l’immobile in buono stato e, soprattutto, se non ci sono dei canoni di locazione o delle spese arretrate.

Gli eredi che subentrano nel contratto di affitto devono restituire la caparra al proprietario maggiorata degli interessi legali maturati fino a quel momento. Ma ecco nel dettaglio quali situazioni si vengono a creare:

• eredi che subentrano: in questo caso la cauzione rimane in essere;
• eredi che non subentrano: è necessario restituire l’immobile al locatore, saldando gli eventuali canoni arretrati e le spese accessorie. Se tutto si chiude senza pendenze e non sono stati riscontrati dei danni all’immobile, la caparra deve essere restituita agli eredi.

 Nel caso in cui il locatore non dovesse restituire la caparra senza un valido motivo - ossia quando non ci dovessero essere dei danni o dei canoni arretrati - gli eredi possono inviare una richiesta formale con raccomandata o Pec o, nei casi più estremi, agire in via legale.

Svuotare l'appartamento di un inquilino moroso senza eredi
La morte di un inquilino moroso (qui è possibile consultare la banca dati degli inquilini morosi) senza eredi non permette al locatore di procedere allo svuotamento dell’appartamento in modo autonomo. Deve seguire una procedura legale ben precisa: gli averi del defunto senza eredi passano allo Stato. Qualsiasi tipo di azione non autorizzata configura il reato di furto. 
È necessario, quindi, muoversi correttamente e recuperare il possesso dell’immobile e gestire i beni che si trovano al suo interno.

Verificare che effettivamente non ci siano eredi
Il primo passo è verificare che non ci siano effettivamente degli eredi, contattando gli uffici competenti: all’anagrafe del Comune è possibile chiedere l’atto di morte dal quale è possibile avere una prova che non ci siano degli eredi che possano subentrare nella locazione.

 L’alternativa è contattare l’amministratore di condominio (ovviamente se l’immobile è un appartamento), al quale è possibile chiedere se sia a conoscenza della presenza di eventuali eredi, che potrebbe aver già contattato per qualche pratica rimasta in sospeso.

Nomina di un curatore dell'eredità
Una volta accertato ufficialmente che non ci siano degli eredi, è necessario presentare un ricorso al Tribunale, che dovrà nominare un curatore dell’eredità giacente. Questo professionista dovrà gestire i beni del defunto, compresi quelli contenuti all'interno dell’appartamento preso in affitto. Al ricorso è necessario presentare la documentazione:

• l’atto di morte;
• il contratto di locazione;
• la documentazione che attesta la morosità dell’inquilino.

Sgombero dell'immobile
Una volta che il Tribunale ha nominato il curatore dell’eredità giacente è necessario rivolgersi a lui per gestire la pratica dello sgombero dell’immobile: è, infatti, il soggetto che può gestire legalmente tutte le pratiche legate alle proprietà del defunto. Il curatore farà un inventario dei beni mobili del de cuius, che saranno messi all’asta o utilizzati per saldare i debiti del defunto. Se gli oggetti sono di scarso valore - come i piccoli oggetti personali e i vestiti - vengono smaltiti o donati. Ad ogni modo se sono presenti degli oggetti senza alcun valore commerciale è necessario attendere la conclusione dell’intera procedura prima di rimuoverli.

Rilascio definitivo dell'appartamento
Solo quando il curatore ha completato definitivamente la gestione delle pratiche, il proprietario può tornare in possesso dell’immobile, il quale, a questo punto, può essere definitivamente svuotato.