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Novembre 2024

Immobili per le imprese, compravendite in crescita,

il mercato continua l’espansione.

Continua a crescere il settore immobiliare d’impresa, che comprende tutti gli edifici che vengono utilizzati dalle società. Dai capannoni industriali agli uffici, passando per i negozi, in tutti i segmenti si registra un aumento delle compravendite nel secondo semestre del 2024 rispetto allo stesso periodo del 2023.

Sono i capannoni industriali ad aumentare in assoluto di più il volume delle compravendite, sfiorando la doppia cifra. Crescono molto anche i negozi, soprattutto come forma di investimento. Gli uffici faticano a reggere il passo degli altri comparti ma continuano comunque a crescere dopo il periodo difficile dovuto alla diffusione dello smart working.

La forte crescita delle compravendite di capannoni

Nel settore immobiliare per aziende, il segmento a crescere maggiormente per quanto riguarda il numero di compravendite è quello dei capannoni industriali. Nel secondo semestre del 2024 l’aumento dei volumi di acquisto e cessione sfiora il 10%, passando da 2.861 a 4.245. Nella maggior parte dei casi si tratta di fabbricati usati, preferiti alla nuova costruzione dagli imprenditori principalmente per una ragione di costi.

Sono dati rilevati dal Centro studi del gruppo Tecnocasa, che li ha analizzati. La maggior parte dei nuovi capannoni sono costruiti dalle aziende logistiche, le uniche in grande espansione nell’ultimo periodo. Queste società sono quindi alla ricerca di terreni su cui edificare, mentre le altre preferiscono capannoni già costruiti.

Per quanto riguarda le aree cittadine invece, la maggior parte delle compravendite riguarda le cessioni a fini di riconversione. I capannoni in questi casi vengono spesso abbattuti per favorire l’edificazione di palazzi residenziali. Le province che risultano più attive nelle compravendite di fabbricati industriali sono quelle di Roma, Bergamo e Padova.

Meglio i negozi degli uffici nel settore immobiliare

Anche le compravendite di negozi sono in continua crescita nel 2024. Passano dalle 10.330 del secondo trimestre del 2023 alle 10.903 dello stesso periodo dell’anno in corso, con una crescita totale del 5,5%. Si tratta nella maggior parte dei casi di investimenti, fatti sia che l’immobile sia già a reddito, quindi ospiti un’attività, sia nel caso in cui sia vuoto e ancora da affittare. Anche in questo ambito c’è un movimento verso la riassegnazione, con la trasformazione di alcuni negozi in zone residenziali delle città in box.

Il dato meno convincente è quello degli uffici, che però va contestualizzato in un periodo molto particolare. Nel secondo trimestre del 2023 le compravendite di questi immobili erano state 3.333, mentre nello stesso periodo del 2024 sono salite a 3.419, solo il 2,6% in più. Gli uffici vengono però da un momento molto complicato. In seguito alla pandemia da Covid-19 e alla diffusione dello smart working i loro prezzi erano calati molto, così come le compravendite.

La situazione era tale che si è temuto, soprattutto negli Usa ma anche in Europa, per il fallimento di alcune banche che erano particolarmente esposte verso gli investimenti immobiliari negli uffici che si trovano nei centri delle grandi città. Quel periodo sembra però passato e il segmento è in lenta ma costante ripresa, grazie anche al ritorno al lavoro in presenza. Il cambio d’uso residenziale è comunque ancora visto come la migliore forma di investimento per questi immobili, soprattutto nelle grandi città.

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Il curatore fallimentare: come si nomina,

con quali compiti e con quali responsabilità opera?

Nominato dal tribunale, il curatore è il professionista – con qualità di pubblico ufficiale – cui è demandato l’esercizio provvisorio dell’impresa in una sua fase molto particolare e delicata.

Compiti del curatore fallimentare
Tra i numerosi compiti attribuiti al curatore fallimentare, spetteranno a lui quelli legati alla necessità di predisporre il piano di liquidazione, la formazione del progetto di stato passivo, le comunicazioni ai creditori e ai titolari di diritti sui beni del fallito.

Non solo: stando all’art. 33 l.f., è il curatore colui che dovrà presentare al giudice delegato, entro 60 giorni dalla dichiarazione di fallimento, una relazione particolareggiata in cui esporrà le cause e le circostanze dello stesso, la diligenza e la responsabilità del fallito o di altri soggetti nell’esercizio dell’impresa, e quanto può interessare a fini civili e penali.

Il curatore fallimentare ogni sei mesi dovrà redigere un rapporto di riepilogo delle attività compiute e allegare un conto provvisorio della gestione, permettendo così al comitato dei creditori di formulare osservazioni e controllare lo svolgimento dell’iter gestionale.

Spetterà infine al curatore l’inventario dei beni del fallito e l’apposizione dei sigilli sugli stessi beni.

La responsabilità del curatore
Il legislatore prevede che il curatore debba esercitare personalmente le funzioni del proprio ufficio. Questo però implica che il curatore non possa delegare ad altri delle specifiche operazioni (ma solo dietro autorizzazioni da parte del giudice delegato).

Il curatore, pur rimanendo unico responsabile del proprio operato, potrà inoltre scegliere di farsi coadiuvare da tecnici e terzi retribuiti, per l’espletamento di alcune sue funzioni.

Peraltro, in relazione proprio alla possibilità di farsi coadiuvare da altri soggetti, come i tecnici (o lo stesso fallito), il legislatore prevede che il curatore necessiti dell’autorizzazione del comitato dei creditori solamente per gli atti di straordinaria amministrazione, quali possono essere – ad esempio – le riduzioni di crediti o le cancellazioni di ipoteche.

Nomina del curatore
La nomina del curatore avviene a cura del tribunale e, sulla base di quanto stabilito dall’art. 29 l.f., il curatore deve, entro i due giorni successivi alla partecipazione della sua nomina, far pervenire al giudice delegato la propria accettazione. Se il curatore non osserva questo obbligo, il tribunale, in camera di consiglio, provvede d’urgenza alla nomina di altro curatore.

Ad ogni modo, il curatore “precedente” ha modo di conservare il proprio ruolo anche dopo i due giorni, a patto che l’accettazione venga comunicata al giudice delegato prima che sia nominato il nuovo curatore.

È invece il precedente art. 28 l.f. a indicarci chi può svolgere le funzioni di curatore, tra gli avvocati, i dottori commercialisti, i ragionieri e i ragionieri commercialisti, anche sotto forma di studi associati o società di professionisti e ferma restando, all’atto dell’accettazione dell’incarico, la designazione della persona fisica responsabile della procedura.

Possono altresì divenire curatori fallimentari anche i soggetti che hanno svolto funzioni di amministrazione, di direzione e di controllo in società per azioni. Dovranno in tal caso dare prova di adeguate capacità imprenditoriali, purché non sia intervenuta nei loro confronti una dichiarazione di fallimento.

Non possono invece divenire curatori coniuge, parenti e affini entro il quarto grado del fallito, i creditori di questo e chi ha contribuito a generare il dissesto dell’impresa entro i due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento, e ulteriormente chiunque si trovi in una condizione di conflitto di interessi con il fallimento.

Revoca del curatore
La revoca del curatore può avvenire in qualsiasi momento da parte del tribunale, su proposta del giudice delegato o su richiesta del comitato dei creditori, nel caso in cui si ritenga che il curatore sia stato inadempiente nei doveri d’ufficio. Il decreto di revoca dovrà essere motivato, previa audizione del curatore stesso e del comitato dei creditori.

Una relativamente recente modifica alla legge fallimentare ha poi permesso anche ai creditori riuniti per l’esame del passivo di richiedere che il curatore venga sostituito, precisandone le ragioni.

Difficile sintetizzare quali potrebbero essere i motivi legati alla revoca del curatore. Possiamo tuttavia rammentare come i principali possano essere ricondotti alla sopravvenienza di una causa di incapacità, all’incompatibilità soggettiva (si pensi al curatore che è parente del fallito), all’inosservanza dei propri doveri o anche all’inadempienza rispetto ad altri doveri, che tuttavia viene valutata come sufficiente per poter revocare l’incarico.

Compenso del curatore
L’art. 39 l.f. stabilisce che il compenso del curatore, e le spese lui spettanti, possano essere liquidate su richiesta del curatore. Sono stabilite con decreto del tribunale sulla base della relazione del giudice delegato.

La liquidazione dei compensi avverrà dopo l’approvazione del rendiconto o dopo l’esecuzione del concordato. È comunque possibile che il tribunale possa accordare, sempre su richiesta del curatore, degli acconti sul compenso, per giustificati motivi.

Reclamo contro provvedimenti del curatore
Contro gli atti di amministrazione del curatore, sia il fallito che tutti i soggetti interessati possono proporre reclamo al giudice delegato per violazione di legge.

Il reclamo contro gli atti commissivi o omissivi del curatore deve essere proposto entro 8 giorni dalla conoscenza dell’atto. In caso si tratti di omissione, il termine decorre dalla scadenza del termine indicato nella diffida a provvedere. Il giudice delegato, una volta sentite le parti, deciderà con decreto motivato. Nel caso in cui il reclamo accolto faccia riferimento a un comportamento omissivo del curatore, il curatore dovrà darne esecuzione.

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