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Marzo 2025

Nel IV trimestre 2024 crescono le compravendite residenziali

Secondo la nota trimestrale diffusa dall'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, nel IV trim del 2024 si registra un incremento del 7,6% delle transazioni residenziali. In tutto il mercato nazionale sono state compravendute circa 217mila abitazioni, oltre 15mila in più rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente. Da evidenziare il balzo nelle vendite di case di nuova costruzione, con il 46% in più, la quota più elevata negli ultimi quattro anni.

Accelerano le compravendite di abitazioni
Secondo l'ultima rilevazione dell'Osservatorio OMI, nel IV trimestre dello scorso anno si registra un'accelerazione nelle compravendite di abitazioni. Nel III trim 2024, infatti, la crescita era stata del 2,7% pari a circa 15mila abitazioni in meno.

La crescita è generalizzata in tutte le aree geografiche del Paese, con incrementi maggiori che si registrano nel Sud e nel Nord Est. comuni capoluogo trainano la crescita con una variazione del +9,8%, più elevata rispetto a quella registrata negli altri comuni, +6,6%.

Per quanto riguarda la superficie delle abitazioni compravendute, il maggior incremento riguarda le abitazioni con una metratura compresa tra 50 m2 e 115 m2, con una crescita dell'8,7%. Aumenti intorno al 8% circa si registrano anche per gli acquisti di residenze di taglio compreso tra 115 m2 e 145 m2 . Invece le abitazioni compravendute di taglio piccolo, inferiore a 50 m2 aumentano del 4,5% e le abitazioni molto grandi, più di 145 m2 , di oltre il 5%.

Acquisti con l'accensione di un mutuo
Ascendono al 41,5% gli acquisti effettuati con il mutuo ipotecario, con un tasso di interesse medio in continua discesa, con 120 punti base in meno rispetto allo stesso trimestre del 2023. Il capitale erogato si avvicina intorno ai 120 miliardi, oltre due miliardi in più del IV trim 2023.

Forte aumento delle nuove costruzioni
Da registrare il forte aumento delle abitazioni di nuova costruzione che registrano il 46% in più rispetto all'anno precedente. Si tratta di quasi 9 mila unità in più, la quota più elevata riscontrata negli ultimi quattro anni.

Secondo l'analisi dell'OMI; questa crescita inusuale alla scadenza del 31 dicembre 2024 per “sismabonus acquisti”, con il quale è stata riconosciuta una detrazione fiscale agli acquirenti di unità immobiliari vendute direttamente dalle imprese di costruzione a seguito di demolizione e ricostruzione di interi edifici allo scopo di ridurne il rischio sismico. Le compravendite di abitazioni esistenti aumentano del 3,6%, con quasi 190 mila abitazioni acquistate nel IV trimestre 2024.

Aumenti in (quasi) tutte le grandi città
Nelle grandi città la crescita è diffusa. Unica eccezione la città di Napoli con una flessione del 2%. Roma e Milano mostrano gli incrementi più elevati vicini al 10%. Aumenti vicini all'8% per città come Torino, Genova e Bologna, mentre Firenze è al 7% e Palermo al 2%. Solo a Roma e Bologna la quota di acquisti di abitazioni con l'accensione di un mutuo supera il 50%. Roma è la città con la quota più elevata di acquisti di abitazioni con agevolazione “prima casa”, quasi l’85%, mentre a Milano si osserva la quota maggiore di acquisti di abitazioni di nuova costruzione, 23% circa. A Napoli, Palermo e Genova questa quota rimane inferiore al 4%.

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Categoria catastale C1, che caratteristiche deve avere?

La categoria catastale C1 rappresenta una delle principali classificazioni utilizzate dal Catasto Italiano per individuare immobili adibiti ad attività commerciali, in particolare negozi e botteghe. Tale categoria è di fondamentale importanza sia per i proprietari di immobili che intendono affittare o vendere un locale commerciale, sia per gli operatori del settore che necessitano di conoscere le normative di riferimento.

Nel presente articolo analizzeremo nel dettaglio le caratteristiche della categoria C1, il processo di accatastamento, le modalità di conversione in altre categorie e le implicazioni fiscali correlate.

Definizione di categoria catastale C1
La categoria catastale C1 include negozi e botteghe, ovvero locali destinati al commercio al dettaglio o all’artigianato. Questi immobili devono rispondere a specifici requisiti per rientrare in questa classificazione, tra cui:

Destinazione d’uso commerciale aperta al pubblico;
Accessibilità diretta dalla strada o da spazi comuni condominiali;
Presenza di vetrine, che facilitano la visibilità della merce o dei servizi offerti;
Caratteristiche costruttive e dimensionali compatibili con l’uso commerciale.

A differenza di altre categorie catastali, come la D8 (grandi centri commerciali) o la A10 (uffici e studi professionali), la categoria C1 è specificamente destinata ad attività di piccola e media dimensione, come negozi al dettaglio, bar, panetterie e parrucchieri.

Attività appartenenti alla categoria catastale C1
La categoria catastale C1 comprende una varietà di attività commerciali legate al commercio al dettaglio e alla vendita di beni. In particolare, rientrano in questa categoria i negozi, i laboratori artigianali di piccole dimensioni, i bar, i ristoranti e i locali destinati alla vendita al dettaglio di prodotti non alimentari, come abbigliamento, elettronica, articoli per la casa, articoli sportivi e giocattoli. Altri esempi includono le librerie, le cartolerie, le farmacie, le agenzie di viaggio, le gioiellerie e i negozi di antiquariato. Inoltre, vi fanno parte anche le attività commerciali che svolgono vendita di servizi, come centri estetici, parrucchieri e agenzie immobiliari, purché si tratti di esercizi che non abbiano una superficie superiore a 200 metri quadrati.

Caratteristiche principali della categoria C1
Gli immobili classificati come C1 categoria catastale devono possedere alcune caratteristiche fondamentali:

Destinazione d’uso specifica: Devono essere destinati alla vendita diretta o alla prestazione di servizi a contatto con il pubblico.
Superficie limitata: Di norma, non raggiungono le dimensioni dei grandi centri commerciali
Ubicazione strategica: Solitamente situati in aree urbane o residenziali, con elevato traffico pedonale.
Tassazione specifica: Gli immobili C1 catasto sono soggetti a IMU e TASI, con aliquote differenti rispetto agli immobili residenziali.
Possibilità di cambio di destinazione: A seconda delle necessità e delle normative comunali, un immobile C1 può essere convertito in un’altra categoria catastale, come A (abitazioni) o D (uso commerciale industriale).

Processo di accatastamento C1
L’accatastamento C1 è una procedura fondamentale per attribuire a un immobile la giusta categoria catastale. Per richiedere l’accatastamento o la variazione di categoria, è necessario seguire determinati passaggi:

Presentazione della richiesta al Catasto: La domanda deve essere inoltrata all’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio, tramite un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere).
Compilazione della pratica DOCFA: Il professionista incaricato utilizza il software DOCFA per redigere la scheda catastale, specificando i dati metrici e le caratteristiche dell’immobile.
Pagamento dei tributi catastali: Il richiedente deve versare i diritti di segreteria e gli oneri dovuti.
Verifica e approvazione: L’Agenzia delle Entrate valuta la richiesta e, se conforme, aggiorna la banca dati catastale.

Se un immobile non è correttamente accatastato come categoria catastale negozio C1, possono sorgere problemi in caso di compravendita o richiesta di finanziamenti.

Conversione della categoria C1 in altre classificazioni
In alcuni casi, può essere necessario effettuare un cambio di destinazione d’uso per trasformare un immobile C1 categoria catastale in una diversa classificazione, ad esempio:

Da C1 a A (abitazione): Richiede il rispetto dei requisiti urbanistici e il pagamento degli oneri di conversione.
Da C1 a D (struttura commerciale-industriale): Necessita di autorizzazioni comunali e verifiche strutturali.

Questa operazione deve essere attentamente valutata, poiché implica modifiche catastali, tributarie e urbanistiche.

Implicazioni fiscali degli immobili C1
Gli immobili accatastati come categoria catastale bottega C1 sono soggetti a un regime fiscale specifico:

IMU e TASI: L'IMU per gli immobili appartenenti alla categoria catastale C1 si calcola applicando l'aliquota deliberata dal Comune alla base imponibile, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente catastale pari a 55. Successivamente, si applicano eventuali detrazioni o riduzioni previste dalla normativa locale. La TASI, ove applicabile, segue criteri analoghi, con aliquote stabilite dal Comune di riferimento.
IVA e imposte di registro: La compravendita di un immobile C1 può prevedere l’applicazione dell’IVA (se il venditore è un’impresa) con un’aliquota del 22% sul prezzo di vendita, salvo agevolazioni particolari. Se il venditore è un privato, invece, si applica l’imposta di registro, generalmente pari al 9% sul valore catastale dell’immobile.

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