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Maggio 2025

Nomisma, le previsioni sul mercato immobiliare e creditizio fino al 2027

Un 2025 dalle difficili previsioni, ricco di incertezze legate alle decisioni delle banche centrali e agli esiti della guerra commerciale in atto. E tuttavia il mercato immobiliare ha ragioni di ottimismo in questo scenario: la ripresa del mercato creditizio dà spinta alle compravendite, e il ciclo positivo che pare ricominciato nel 2024 potrebbe proseguire anche nell’anno in corso. Questa la sintesi del 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, con le previsioni su prezzi, compravendite e mutui fino al 2027.

Previsioni per prezzi, compravendite e mutui 2025-2027
Il calo dei tassi di interesse e il miglioramento del potere d’acquisto degli italiani, legato all’aumento dell’occupazione, dà una spinta alle compravendite immobiliari, in particolare alla componente assistita da mutuo. Secondo il Senior Project Manager di Nomisma Johnny Marzialetti, le previsioni immobiliari dal 2025 al 2027 sono le seguenti:

Per quanto riguarda le erogazioni di nuovi mutui, si tornerà ai livelli pre covid con 46 miliardi erogati nel 2025, 46,3 nel 2026 e 46,1 nel 2027.
Per quanto riguarda surroghe e sostituzioni si parla di 5,2 miliardi nel 2025, 6,7 nel 2026 e 7 miliardi nel 2027, che rappresenteranno dal 10 al 13 per cento del totale nel triennio;
Per quanto riguarda le compravendite immobiliari, il 2025 si avvia verso le 776 mila, il 2026 verso le 782 mila, idem per il 2027; per quanto riguarda i prezzi residenziali si vedrà un aumento dell’1,4 per cento nel 2025 e dell’1,5 per cento sia nel 2026 che nel 2027; negozi e uffici resteranno invece sostanzialmente stabili.

Osservatorio Nomisma, i prossimi trend del mercato immobiliare
Il mercato immobiliare italiano mostra segnali di ottimismo grazie alla tenuta della domanda e alla crescita delle compravendite. Secondo il rapporto dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, presentato dalla responsabile Real Estate di Nomisma, Elena Molignoni, il 2024 si chiude con un aumento dell’1,3% delle transazioni rispetto all’anno precedente, raggiungendo quota 719.578, trainato in particolare dalla performance positiva dell’ultimo trimestre (+7,6%). Anche il mercato dei mutui evidenzia una crescita significativa, con un incremento del 19,5% nel tasso di variazione delle compravendite finanziate nell’ultimo trimestre dell’anno.

Prezzi in crescita e domanda sostenuta
Sul fronte dei valori, i prezzi delle abitazioni mostrano un incremento che assorbe l’inflazione: +2,1% nei mercati intermedi e +1,5% nei mercati principali. Non emergono differenze rilevanti tra il nuovo e l’usato, sebbene in alcune città, come Perugia, le abitazioni in ottimo stato registrino una crescita superiore rispetto agli immobili più datati (+3,2% contro +1,9%).

Nei principali centri urbani, la difficoltà di accesso all’acquisto ha spostato l’interesse verso la locazione, mentre nei mercati secondari persiste una preferenza per l’acquisto. Il mercato degli affitti continua a essere dinamico, con un aumento dei canoni del 3,4% nell’ultimo anno, seppur condizionato dalle capacità di spesa delle famiglie.

Rendimento e tempi di vendita
Il rendimento totale lordo delle abitazioni si attesta in media al 7,7%, in crescita rispetto all’anno precedente, grazie all’aumento del valore degli immobili. La liquidità del mercato resta elevata, con tempi di assorbimento e sconti minimi rispetto agli ultimi dieci anni: per una vendita residenziale sono necessari in media meno di cinque mesi, mentre per la locazione i tempi si stabilizzano intorno ai due mesi. Lo sconto medio praticato sul prezzo di vendita si attesta al 10%.

Secondo Elena Molignoni, nel 2025 si prevede un consolidamento della crescita delle compravendite, con un incremento del 2% dei contratti di locazione e del 4% dei canoni. "Le condizioni di accesso al credito dovrebbero rimanere favorevoli, mentre l’offerta di immobili sul mercato si manterrà sui livelli attuali, senza un netto spostamento di preferenze verso l’affitto", commenta Molignoni.

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Vanzago (MI) - Rif. 19954

A poca distanza dalla Fiera di Milano e dalle principali reti autostradali, proponiamo immobile di rappresentanza di recente costruzione, indipendente che si sviluppa su 2 livelli per un totale di 2.000mq. PT di 1.000mq con capannone per 875mq con altezza 5mt, e uffici di 125mq posti sul fronte con ingresso indipendente. P1 di 1.000mq, uffici per 125mq, servizi/spogliatoi per 125mq e laboratori/magazzini per 750mq. L'immobile è dotato di ascensore (900kg 12p) e di montacarichi (portata 3.150kg 42p). Tutto il P1 climatizzato (caldo/freddo) ed il PT riscaldato. Presenti 3 portoni e cortile privato di 1.820mq circa. Sono presenti anche 2 celle frigo. Tutti gli impianti presenti sono funzionanti ed a norma. Libero subito.

VENDESI

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Sesto S. G. (MI) - Rif. 7126

In un'area strategicamente ben posizionata, molto vicina all'ingresso delle Tangenziali Est e Nord ed a poca distanza anche dalla nuova stazione ferroviaria e della M1 (SESTO FS), proponiamo la locazione di un immobile industriale dalla metratura complessiva di 767mq. Nel dettaglio si tratta di un capannone al PT di 605mq e da uffici di circa 81mq posti al2°P. La parte a capannone gode di un grande portone per il c/s e di un'altezza di circa 6,5mt ed è dotato di riscaldamento con un Robur. L'ufficio ha l'ingresso indipendente ed è dotato di controsoffittatura, pavimento galleggiante e della climatizzazione. E' presente un ascensore.
L'immobile è libero da subito.

AFFITTASI.

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Quando e come si paga la cedolare secca?

Non si ferma il trend di crescita della cedolare secca. Secondo le ultime statistiche del Ministero dell'Economia e delle Finanze (Mef) sulle dichiarazioni dei redditi 2024, l’ammontare imponibile originato nel 2023 dagli affitti con cedolare secca è stato pari a 21,6 miliardi di euro (+8,6% rispetto al 2022), mentre il gettito effettivo dell’imposta dichiarata ha oltrepassato i 3,7 miliardi di euro, registrando un +8,6% rispetto al 2022.

Le statistiche del Mef hanno evidenziato che nel 2023 è stato registrato un ammontare pari a 3,7 miliardi di euro, in media 1.280 euro per ciascun locatore. Per la precisione, l’imponibile della cedolare secca al 21% garantito nel 2023 è stato pari a 13.724.469 euro (+7,4% rispetto al 2022), a sceglierla sono stati 1.976.894 di locatari; mentre l’imponibile della cedolare secca al 10% garantito nel 2023 è stato pari a 7.432.597 euro, a sceglierla sono stati 1.108.560 di locatari. Per quanto riguarda infine i dati relativi ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve (non oltre i 30 giorni), l’imponibile è stato di 438 milioni di euro, con una media di 14.270 euro annui lordi.

Si ricorda che l’aliquota al 21% è destinata ai contratti di locazione a canone libero, nei quali possono rientrare anche gli affitti brevi, l’aliquota al 10% è invece destinata ai contratti a canone concordato, riservati a determinati comuni con alta tensione abitativa o a determinate categorie come studenti universitari e locazioni transitorie (da 1 a 18 mesi).

Cedolare secca affitti, quando si paga
Si ricorda che, optando per la cedolare secca, alla registrazione del contratto l’imposta di registro e l’imposta di bollo non devono essere versate. Scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le medesime dell’Irpef.

Come spiegato dall’Agenzia delle Entrate, la misura dell’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Ma, in generale, l’acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, ossia l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Se invece la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, il pagamento dell’acconto deve essere effettuato:

in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro: la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno ovvero entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo; la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre.

Le due rate di acconto sono uguali (entrambe del 50%) per i contribuenti che, contestualmente, esercitano attività per le quali sono stati approvati gli Isa, prescindendo dal fatto che li applichino o meno, e dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito dal decreto ministeriale di approvazione.

Il saldo deve essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce ovvero entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

I codici da utilizzare per il versamento della cedolare secca, con F24, sono:

1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

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