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Luglio 2025

Osservatorio sul mercato immobiliare: le previsioni di Nomisma fino al 2027

Dopo un 2023 segnato da un brusco rallentamento, il mercato immobiliare italiano sembra finalmente mostrare segni concreti di ripresa. È quanto emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma, che ha analizzato l’andamento dei 13 principali mercati urbani del Paese: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Ripresa delle compravendite e mutui in crescita
Il primo trimestre del 2025 ha registrato un incremento tendenziale delle compravendite pari all’11,5%, trainato in particolare dagli acquisti tramite mutuo, in crescita del 32,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questo trend è il risultato diretto della discesa dei tassi d’interesse, che ha reso più accessibile il credito, spingendo molte famiglie a tornare sul mercato. Tuttavia, la reale espansione delle transazioni resta frenata dalla prudenza delle banche nell'erogare finanziamenti, che agisce come un freno alla domanda potenziale.

Prezzi in crescita moderata, ma costante
I prezzi delle abitazioni mostrano una crescita contenuta ma stabile: variazioni semestrali comprese tra +0,8% e +1,3%, e tendenziali annue tra +1,1% e +1,4%. Per le abitazioni in buono stato, l’incremento è passato dal +2,0% del 2023 all’1,4% del 2025; mentre per quelle in ottimo stato, si è ridotto dal +2,7% del 2022 all’1,1% attuale. Si conferma dunque un trend positivo, ma in progressiva decelerazione.

Domanda abitativa: tra acquisto e locazione, vincono le periferie
La domanda abitativa si divide quasi equamente tra acquisto (53%) e locazione. A Milano e Roma si assiste a un ritorno all’acquisto, anche per finalità d’investimento. Tuttavia, la domanda si concentra sempre più nelle periferie e nelle aree suburbane, dove l’offerta è più accessibile. Nel comparto delle locazioni cresce la ricerca da parte di single, giovani coppie e famiglie, con un’esigenza sempre più marcata di flessibilità contrattuale.

Edilizia: cala il nuovo, cresce la riqualificazione
Spinta dagli incentivi fiscali, seppur ridimensionati dall’ultima manovra, la riqualificazione edilizia prevale sulla nuova costruzione. I costi di costruzione, in continua crescita dal 2017, superano quelli del mercato e influenzano le decisioni degli investitori, sempre più orientati verso la manutenzione straordinaria. Anche l’efficienza energetica diventa un fattore determinante: tra il 2022 e il 2024, la quota di abitazioni in classe A o B è cresciuta dal 4,7% al 7,3% tra quelle compravendute, e si attesta al 6,8% anche tra quelle locate.

Locazioni: canoni in crescita, ma offerta insufficiente
Il numero di contratti di locazione è aumentato dell’1,0% nel primo trimestre 2025, un dato modesto rispetto alla forte pressione della domanda. L’offerta resta limitata e spesso inadeguata, con canoni troppo alti rispetto alle possibilità economiche di molte famiglie. Dopo una lunga fase di stagnazione (2009-2021), i canoni di locazione per immobili in buono stato hanno ricominciato a crescere: +2,8% nel 2023, +4,6% nel 2024 e +3,6% nel 2025. La domanda vivace, la scarsità di offerta stabile e la diffusione degli affitti brevi spingono i prezzi verso l’alto. In crescita anche i contratti transitori e per studenti, alimentati dalla maggiore mobilità lavorativa e dalla domanda di soluzioni flessibili.

Tempi di vendita e sconti: stabilità con qualche cautela
Nel 2025 i tempi medi per vendere un’abitazione usata si attestano a 4,6 mesi, mentre per affittare servono circa 2 mesi. Gli sconti medi sui prezzi richiesti sono in lieve aumento, segnale che le aspettative dei venditori non sempre trovano riscontro nella capacità di spesa degli acquirenti. Per le abitazioni usate in buono stato, lo sconto medio è dell’11,2%, per uffici e negozi si sale al 12,5%

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Inquilino moroso: come funziona il verbale di riconsegna dell'immobile?

Il momento più importante che segue uno sfratto o la conclusione naturale di un contratto di locazione è il passaggio delle chiavi da parte dell’inquilino al proprietario. Quando ci sono problemi con i canoni non pagati diventa importante il verbale di riconsegna dell'immobile inquilino moroso. Il fac simile di questo documento è molto importante, perché evita che tra il proprietario e il conduttore si possano aprire dei contenziosi. Il verbale di riconsegna delle chiavi non costituisce un vero e proprio obbligo di legge, ma è una formalità ufficiosa molto utile, grazie alla quale viene descritto lo stato dell’immobile.

Come funziona il verbale di riconsegna dell’immobile
Nel momento in cui un contratto di locazione scade è importante redigere il verbale di riconsegna dell’immobile (chiamato anche verbale di riconsegna delle chiavi). Alla firma di questo documento il proprietario torna in possesso dell’immobile e si accerta di quali siano le sue condizioni. Quando la locazione giunge al suo termine - o anche quando una delle parti ha deciso di recedere anticipatamente - il conduttore è tenuto a restituire il bene, che deve trovarsi nello stesso stato nel quale lo ha ricevuto, salvo la normale usura che scaturisce dall’uso quotidiano del bene. Il verbale di consegna (o di riconsegna) delle chiavi, benché non sia obbligatorio per legge, è importante perché al suo interno viene descritto lo stato degli elettrodomestici (laddove ci siano), dei pavimenti e degli infissi. Passando per il riscaldamento.

Restituzione delle chiavi, a cosa stare attenti
Il verbale di riconsegna delle chiavi è importante per evitare delle contestazioni future da parte del proprietario dell’immobile. Questo è il motivo per il quale è necessario prestare la massima attenzione prima di firmare il documento e chiudere la porta dell’immobile. Nel caso in cui l’immobile risultasse danneggiato il proprietario ha il diritto di trattenere parte della caparra o chiedere un rimborso all’inquilino. In questo contesto il verbale di consegna diventa particolarmente importante: è una scrittura privata tra il locatore e il conduttore, al cui interno viene descritto lo stato dei locali e degli elettrodomestici nel momento in cui l'immobile viene riconsegnato. Attraverso questo documento il proprietario dichiara che ha ripreso in consegna il bene e che quest’ultimo è in buono stato di conservazione. E che, soprattutto, non sono presenti dei danni rilevanti, con la sola esclusione dell’usura determinata dall'utilizzo normale dell’immobile. Nel caso in cui non dovessero esserci dei danni e l’inquilino ha sempre pagato il canone di affitto e tutte le spese, il proprietario è obbligato a restituire il deposito cauzionale. Ma soprattutto non potrà chiedere eventuali danni in futuro.

Le informazioni delle utenze
Volendo redigere un verbale di riconsegna delle chiavi completo e dettagliato in tutti i suoi punti, si dovrebbero indicare anche le informazioni relative alle utenze del gas, della luce e dell’acqua. Oltre che quelle relative alle spese condominiali. All’interno del documento è necessario indicare se le forniture siano attive o meno e inserire la lettura dei consumi.

Cosa significa riconsegnare l'immobile con riserva
Un caso particolare è costituito dal verbale di riconsegna dell’immobile con riserva. Questo avviene nel momento in cui il proprietario si riserva la possibilità di effettuare il conguaglio delle spese in un secondo momento, trattenendo quanto dovuto dal deposito cauzionale. Nel momento in cui dovessero essere riscontrati dei danni particolarmente gravi nell’immobile, il proprietario si può rifiutare di firmare il verbale di consegna delle chiavi fino a quando l’inquilino non abbia provveduto a sistemare l’immobile o, in alternativa, non abbia provveduto a risarcire i danni. Una soluzione che può essere adottata in questo caso è l’inserimento, all’interno del verbale, dell’importo che l’inquilino deve versare per i danni che ha provocato o per i canoni di affitto arretrati che non ha versato a tempo e ora.

Verbale riconsegna immobile inquilino moroso
Casistica leggermente particolare è quella costituita dagli inquilini morosi. Quando si viene a verificare questa situazione il proprietario non restituisce la caparra che l’inquilino ha versato. In questo caso all’interno del verbale deve essere indicato il numero delle mensilità che non sono state versate e quello delle spese accessorie che l’inquilino non ha versato. Informazione particolarmente utile è costituita dall’importo totale del debito dei canoni non pagati che ha maturato l’inquilino moroso. Questo permette di avere a disposizione un documento firmato da entrambe le parti nel quale viene indicato il numero degli affitti arretrati e che, soprattutto, diventa ufficiale nei confronti dell’inquilino moroso. Nel caso in cui l’inquilino moroso non dovesse liberare l’immobile, è necessario avviare la causa di sfratto.

Quando non c'è nulla a pretendere
Quando nel verbale di riconsegna dell’immobile è contenuta la formula nulla a pretendere, siamo davanti ad una tipologia di documento nella quale, una volta che sia terminato il rapporto di locazione, il conduttore e il locatore non hanno altro da chiedere. Molto semplicemente, il proprietario ha verificato lo stato dell’immobile e degli impianti e non ha riscontrato dei danni o delle situazioni tali che possano portare alla richiesta di un risarcimento.

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