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Gennaio 2026

Immobiliare in Italia: nel 2025 investiti 12,4 mld:
record per il retail, raddoppiano gli studentati

Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato investimenti per circa 12,4 miliardi di euro, il livello più alto degli ultimi sei anni e prossimo al massimo storico, secondo le rilevazioni di Dils.

Il quarto trimestre ha fornito un contributo decisivo a questo traguardo, grazie a investimenti per circa 4,3 miliardi di euro, risultando il miglior trimestre degli ultimi quattro anni. Rispetto al 2024, si tratta di un incremento del 23% per il dato annuo e del 25% per il solo quarto trimestre. La performance riflette l’elevata fiducia degli investitori, domestici e internazionali, nelle prospettive e nella solidità del mercato immobiliare italiano. Anche nel 2025 il Retail si è confermato l’asset class più dinamica del mercato immobiliare italiano, distinguendosi per una forte capacità di attrarre capitali. Il solo quarto trimestre ha registrato investimenti per circa 1,1 miliardi di euro, portando il totale annuo a 3,4 miliardi di euro. Un risultato in crescita del 39% rispetto al già solido 2024 e che segna il nuovo massimo storico per il settore in Italia. Tale dinamica è stata sostenuta da operazioni di assoluto rilievo, di cui tre transazioni di valore superiore ai 400 milioni di euro, tra le quali ha spiccato nel Q4 uno share deal relativo a una società della grande distribuzione organizzata.

Considerando invece l’intero 2025, gli investimenti sono stati concentrati soprattutto nei segmenti Factory Outlet, High Street e Shopping Centre. Il settore Hospitality si mantiene tra i più attrattivi per gli investitori, posizionandosi come seconda asset class del mercato. Nel solo quarto trimestre del 2025 gli investimenti hanno raggiunto circa 450 milioni di euro, portando il totale annuo a quasi 2,4 miliardi di euro, la migliore performance degli ultimi sei anni con una crescita del 30% rispetto al 2024. L’interesse si è concentrato in particolare su strutture iconiche e su asset con potenziale di riposizionamento nel segmento Luxury, come dimostrano le cinque operazioni con un valore superiore ai 100 milioni di euro. I capitali si sono diretti soprattutto verso le principali città, con Roma in evidenza grazie a oltre 650 milioni di euro investiti, e verso le destinazioni turistiche più consolidate del Paese.

Nel quarto trimestre il settore della Logistica ha registrato investimenti per poco meno di un miliardo di euro, collocandosi tra i migliori risultati storici per il comparto. Il volume di investimento annuale si attesta complessivamente a circa 2,2 miliardi di euro, segnando un incremento del 31% rispetto al 2024. Il trimestre è stato contraddistinto da un’elevata incidenza di operazioni core, a conferma della forte fiducia degli investitori – prevalentemente internazionali – in questa asset class. Questo contesto continua a sostenere il percorso di graduale compressione del prime net yield che nel Q4 2025 si è attestato al 5,20%, con prospettive di ulteriore contrazione nel corso del 2026. Dal punto di vista dei canoni si segnala una sostanziale stabilità, con il prime rent confermato a 70 €/mq/anno nei mercati di Milano e Roma.

Il settore Uffici ha evidenziato una performance particolarmente solida nel quarto trimestre, con investimenti pari a circa 800 milioni di euro, in aumento del 20% rispetto allo stesso periodo del 2024 e miglior risultato trimestrale degli ultimi tre anni. Complessivamente, il 2025 si chiude con volumi pari a 1,9 miliardi di euro, in calo del 14% su base annua, riflettendo un mercato che resta selettivo ma dinamico nelle operazioni di maggiore qualità. Milano si conferma il principale polo di attrazione dei capitali, catalizzando oltre il 70% degli investimenti, seguita da Roma con circa il 20% del totale nazionale. Negli ultimi due anni, la persistente scarsità di spazi disponibili nei submarket più ricercati, come il CBD e Porta Nuova, ha rappresentato un limite alla piena espressione della domanda, pur in presenza di un interesse elevato da parte dei tenant. Questo squilibrio tra domanda e offerta sta sostenendo una progressiva crescita dei canoni, in particolare per gli immobili di più elevata qualità: nel quarto trimestre del 2025 il prime rent del mercato milanese ha raggiunto 850 €/mq/anno, con ulteriori margini di incremento attesi nel corso del 2026.

Il settore del Living ha ormai consolidato la propria posizione tra le asset class preferite dagli investitori, tornando su livelli in linea con il 2022, anno che ha registrato la migliore performance del comparto. Nell’ultimo trimestre gli investimenti hanno raggiunto circa 330 milioni di euro, portando il totale da inizio anno a oltre 1 miliardo di euro, con un incremento superiore al 70% rispetto al 2024. Milano si conferma la principale destinazione per gli investimenti residenziali in Italia, concentrando il 66% dei capitali, seguita da Torino, Roma e Bologna.

La performance del settore è stata trainata principalmente dallo Student Housing che, su base annua, ha raddoppiato il proprio volume di investimento, con oltre metà del valore riconducibile a operazioni core. Nel terzo trimestre del 2025, il mercato residenziale italiano della compravendita conferma il trend positivo della prima metà dell’anno, con 174.892 transazioni, in crescita dell’8,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. A Milano si sono concluse 5.662 compravendite (+11,8% sul terzo trimestre 2024), con una netta prevalenza di unità di piccole dimensioni (il 65% sotto gli 85 mq). Le nuove costruzioni rappresentano il 9,5% degli scambi, dato in linea con i trimestri precedenti e superiore del 3,1% rispetto alla media nazionale. Anche a Roma il mercato si è mantenuto in crescita, con 8.327 transazioni (+6,4%), in linea con l’andamento positivo in corso da oltre un anno. Quasi la metà delle compravendite (49,2%) si è concentrata su tagli medio-grandi (oltre 85 mq), mentre le nuove costruzioni hanno inciso per il 7,6%. La stabilità del contesto finanziario continua a sostenere il mercato: nel terzo trimestre 2025 i tassi di interesse medi si sono posizionati al 3,35% e la quota di acquisti con mutuo ha raggiunto il 54,4% a Milano e il 60,8% a Roma, entrambe in crescita rispetto ai valori registrati da inizio anno. Il trend positivo rispecchia l’andamento nazionale, la cui quota pesa il 47,0% nel Q3 2025. Il settore degli Alternative conferma la sua attrattività per gli investitori, con un volume complessivo annuo superiore a 1,5 miliardi di euro, di cui oltre 600 milioni registrati nel solo Q4, segnando il migliore risultato degli ultimi cinque anni. Nell’ultimo trimestre, gli investimenti nel segmento Healthcare hanno raggiunto circa 390 milioni di euro, principalmente riconducibili a due portafogli di rilievo nazionale.

Il 2025 ha rafforzato il percorso di crescita del mercato immobiliare italiano già avviato nel 2024, riportando i volumi di investimento su livelli prossimi ai massimi storici. La performance è stata sostenuta sia dai comparti tradizionalmente più consolidati – come Retail, Hospitality e Logistica – sia dal crescente contributo di asset class più recenti, come Living e Alternative, che stanno ampliando le possibilità di diversificazione degli investimenti. Nel contesto europeo l’Italia si afferma, insieme agli altri mercati dell’Europa meridionale, come uno dei principali motori del Real Estate, distinguendosi per la solidità dei fondamentali e per la capacità di attrarre capitali anche in uno scenario globale caratterizzato da elevata complessità e incertezza.

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Cos’è la fiscalizzazione di un abuso edilizio
e come funziona secondo il Testo Unico dell’Edilizia?

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è un meccanismo che, in via eccezionale e nei casi in cui la demolizione non sia praticabile senza compromettere le parti dell’edificio realizzate legittimamente, permette di sostituire l’ordine di demolizione con il pagamento di una sanzione pecuniaria, consentendo la conservazione dell’opera irregolare, senza che la stessa sia sanata né pienamente regolarizzata. La fiscalizzazione dell’abuso edilizio riguarda le difformità parziali ai sensi dell’art. 34 del TUE o gli interventi di ristrutturazione rilevante di cui all’art. 33 del TUE, qualora la rimozione dell’abuso comporti un danno strutturale.

Cosa significa fiscalizzazione dell’abuso edilizio?
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è un istituto previsto dal diritto urbanistico italiano che consente, in determinati casi, di sostituire la demolizione di un’opera abusiva con il pagamento di una sanzione pecuniaria. In altre parole, quando non è possibile o non è ragionevole procedere con la demolizione, l’abuso viene “monetizzato”.

La fiscalizzazione non rende l’abuso edilizio legittimo dal punto di vista urbanistico, quindi non è da intendere né come un condono né come una sanatoria. L’immobile resta formalmente non conforme agli strumenti urbanistici, ma l’ordinamento rinuncia alla demolizione per ragioni di interesse pubblico, sicurezza o proporzionalità. Questa possibilità è prevista principalmente dagli articoli 33 e 34 del DPR 380/2001, meglio noto come Testo Unico dell’Edilizia, e si applica solo in casi specifici. Nel dettaglio, l’articolo 33 è relativo agli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità. Quando non è possibile il ripristino dello stato dei luoghi, è irrogata una sanzione in alternativa ala demolizione. Nell’articolo 34, invece, si parla degli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire. Anche in questo caso scatta la sanzione, applicata dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità.

Quanto costa la fiscalizzazione di un abuso edilizio
Il costo della fiscalizzazione di un abuso edilizio non è fisso, ma variabile, visto che dipende da diversi fattori e in particolare è definito da alcuni parametri ben precisi contemplati dal Testo Unico dell’Edilizia, sulla base dei quali si può effettuare il calcolo. Quanto costa sanare un abuso edilizio? Nel dettaglio, il costo dipende da:

tipologia dell’abuso;
valore commerciale dell’immobile;
entità delle opere realizzate;
incremento di valore generato dall’intervento abusivo.

Fiscalizzazione abuso edilizio: calcolo delle sanzioni
In linea generale, nel caso di interventi in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, la sanzione corrisponde a una somma pari al doppio del costo di produzione dell’opera abusiva oppure al valore venale dell’aumento immobiliare determinato dall’abuso. Il calcolo della fiscalizzazione di un abuso edilizio si basa sulla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con riferimento all'ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell'abuso, sulla base dell'indice ISTAT del costo di costruzione. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello residenziale, la sanzione è pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, determinato a cura dell'Agenzia del Territorio. Per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, la sanzione è pari al triplo del costo di produzione per gli immobili residenziali, mentre per quelli ad uso diverso è pari al triplo del valore venale. Questa è una delle principali novità introdotte dal Decreto salva casa per la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, con un incremento della sanzione dal doppio al triplo rispetto ai valori precedenti.

Fiscalizzazione abuso edilizio e commerciabilità
Un tema particolarmente delicato è quello relativo alla commerciabilità degli immobili con abuso edilizio fiscalizzato: è possibile vendere una cosa con degli abusi edilizi? In linea generale si può dire che in caso di fiscalizzazione dell’abuso edilizio, un immobile è commerciabile, ma con importanti limiti e cautele. Secondo l’orientamento consolidato, derivante da alcune sentenze della Cassazione e dalla prassi notarile, la compravendita è possibile e l’atto non è nullo se l’abuso è fiscalizzato. Questo perché la fiscalizzazione: esclude l’ordine di demolizione e rende l’abuso “stabile” sotto il profilo repressivo. Di fatto, l’immobile non diventa regolare dal punto di vista edilizio, non è conforme urbanisticamente, non è sanato e non consente nuovi interventi edilizi sulla parte abusiva. Inoltre, nel rogito non è possibile dichiarare la conformità edilizia totale e devono essere espressamente indicati la fiscalizzazione e l’abuso residuo.

Differenza tra fiscalizzazione e sanatoria per abuso edilizio
Comprendere la differenza tra fiscalizzazione e sanatoria per abuso edilizio è essenziale per evitare confusione. La sanatoria edilizia consente di regolarizzare l’abuso se l’opera rispetta la normativa urbanistica sia al momento della realizzazione che della richiesta e in questo caso l’immobile diventa pienamente legittimo. La fiscalizzazione, invece, non richiede la doppia conformità e non rende l’opera conforme agli strumenti urbanistici, sostituendo la demolizione con una sanzione economica.

Quando va in prescrizione l’abusivismo edilizio?
Quando si parla di abusivismo edilizio è bene sapere che lo stesso si configura come reato penale, ma al contempo implica anche delle sanzioni amministrative. Dal punto di vista penale, il reato di abuso edilizio dal compimento dell’illecito, a seconda delle circostanze e degli atti interruttivi. La prescrizione breve è di 4 anni e si verifica quando non ci sono atti interruttivi, in presenza dei quali invece, si parla di prescrizione lunga, pari a 5 anni. Da evidenziare che la prescrizione penale non elimina l’illecito amministrativo e questo significa che anche se il reato penale è prescritto, il Comune può comunque ordinare la demolizione o applicare sanzioni.

Chi può venire a controllare gli abusi edilizi?
Gli abusi edilizi possono essere controllati da diversi soggetti istituzionali e sicuramente l’organo maggiormente deputato a tale compito è rappresentato dalla polizia municipale, visto che è di competenza del Comune il rispetto del regolamento urbanistico e delle norme edilizie.

Nella verifica degli abusi edilizi i vigili urbani hanno un ruolo chiave; tuttavia, questo compito, può spettare anche alle forze dell’ordine, come la polizia e l’Arma dei carabinieri. Inoltre, nei casi in cui le irregolarità riguardino immobili o zone sottoposte a tutela storica o culturale, può intervenire anche la Soprintendenza competente per i beni architettonici e paesaggistici. I controlli possono scattare a seguito di segnalazioni di privati, esposti di vicini, verifiche d’ufficio o pratiche edilizie presentate successivamente.

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