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Gennaio 2025

Registro: dal 2025 autoliquidazione e tassazione atti di cessione d'azienda

La Riforma fiscale, introdotta dal D.Lgs. 139/2024, ha apportato delle rilevanti novità in tema di imposta di registro finalizzate alla razionalizzazione dell'impianto normativo e semplificazione dell'applicazione del relativo tributo.
Tra le novità più significative, che saranno efficaci dal 1° gennaio 2025, si segnalano:

- la tassazione degli atti di cessione di azienda;
- la riscossione dell'imposta sugli atti giudiziari;
- la tassazione dei contratti preliminari;
- l'imposta di registro della cessione di cubatura.

La tassazione degli atti di cessione di azienda
Con la Riforma fiscale viene espressamente sancito il principio della tassazione degli atti di cessione di azienda con aliquote separate in base alla natura dei beni che la compongono.
Tale principio era già stato espresso in diverse occasioni dall'Amministrazione Finanziaria, la quale aveva precisato che la cessione d'azienda è soggetta ad imposta di registro con aliquote differenziate in base alla categoria di beni che la compongono.
Se, ad esempio, nell'azienda sono compresi sia beni mobili che immobili la cessione d'azienda sconterà l'imposta di registro con aliquote differenziate in base alla categoria dei beni (aliquota del 3% sul valore dei beni mobili e del 9% sul valore degli immobili componenti l'azienda).
A tal fine, occorre indicare nell'atto corrispettivi separati per le singole categorie di beni, in modo da poter differenziare la base imponibile su cui applicare le singole aliquote.
La Riforma del 2024 ha espresso anche in senso normativo tale principio per cui dal 1° gennaio 2025, come previsto dal nuovo 4° comma dell'art. 23 DPR 131/86 (c.d. TUR), la cessione d'azienda sconterà l'imposta con aliquote differenziate purché nell'atto di cessione d'azienda sia indicata la quota parte del corrispettivo per le singole categorie di beni. In mancanza di tale ripartizione (e, quindi, in caso di corrispettivo unitario) si applicherà l'aliquota unica più elevata.

La riscossione dell'imposta sugli atti giudiziari
Il D.Lgs 139/2024 ha introdotto delle significative novità anche in tema di registrazione degli atti giudiziari.
Il nuovo comma 1.1. dell'art. 57 DPR 131/86 prevede, infatti, che per i provvedimenti dell'autorità giudiziaria recanti condanna al pagamento di somme di denaro, consegna di beni ed altre prestazioni, l'Agenzia delle Entrate registra il provvedimento a prescindere dal pagamento dell'imposta.
L'Ufficio richiederà il pagamento prima alla parte condannata al pagamento delle spese ovvero al debitore e, in caso di infruttuosa riscossione, potrà rivolgersi in via sussidiaria alle altre parti del giudizio o al creditore, che rispondono in solido per il pagamento dell'imposta.

La tassazione dei contratti preliminari
Al fine di semplificare la disciplina della tassazione dei contratti preliminari, la Riforma del 2024 elimina l'attuale diversità di trattamento tributario previsto per acconti e caparre.
Attualmente, infatti, nel caso di acconti non soggetti all'imposta sul valore aggiunto è dovuta l'imposta di registro nella misura del 3% sulle somme versate a tale titolo, mentre in caso di caparra l'imposta di registro dovuta è pari allo 0,50%.
Dal 1° gennaio 2025, invece, sia in caso di caparra che di acconto l'aliquota sarà sempre la stessa: ovvero nella misura dello 0,5% e, comunque, per un importo non superiore all'imposta di registro che sarebbe dovuta per il contratto definitivo.

L'imposta di registro della cessione di cubatura
L'atto con cui viene trasferita la potenzialità edificatoria di un'area affinché il cessionario possa ottenere dal Comune il permesso di costruire per una volumetria maggiore (c.d. cessione di cubatura) è stato per lungo tempo oggetto di dibattito circa il suo corretto inquadramento fiscale.
Il D.Lgs 139/2024 pone fine a questo dibattito e, recependo la pronuncia a Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 16080/2021), ha stabilito espressamente che l'aliquota dell'imposta di registro applicabile all'atto di cessione di cubatura è quella prevista per gli atti diversi da quelli altrove indicati, aventi per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale. Pertanto, ai sensi dell'art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al TUR, l'atto di cessione di cubatura sconta l'imposta di registro proporzionale con l'aliquota del 3%.

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Leasing immobiliare: cos'è e quali sono i suoi vantaggi?

Il leasing immobiliare si sta affermando come una delle soluzioni più interessanti per aziende e professionisti che desiderano acquisire capannoni, uffici e negozi senza dover sostenere l’immediato onere finanziario dell’acquisto. Questo strumento, già molto utilizzato in settori, sta guadagnando sempre più terreno anche nel settore immobiliare, aprendo nuove opportunità per lo sviluppo del mercato delle compravendite corporate.

Cos’è il leasing immobiliare?
Il leasing immobiliare è un contratto attraverso il quale una società di leasing acquista un immobile per conto di un’azienda o di un professionista, concedendoglielo in uso per un periodo di tempo concordato. Durante la durata del contratto, il conduttore paga un canone periodico e, al termine, può decidere se riscattare l’immobile, acquistandolo a un prezzo prestabilito, o restituirlo alla società di leasing. Questo strumento consente di accedere a immobili strategici per lo sviluppo delle attività senza dover immobilizzare grandi somme di capitale, garantendo flessibilità e vantaggi fiscali.

I vantaggi del leasing immobiliare
- Ottimizzazione della liquidità aziendale: con il leasing immobiliare, le aziende possono mantenere una maggiore liquidità, destinando le risorse finanziarie ad altre aree critiche del business, come l’innovazione o l’espansione commerciale.
- Flessibilità contrattuale: il leasing consente di adattare le condizioni del contratto alle esigenze dell’azienda, come la durata, l’entità del canone e l’opzione di riscatto finale.
- Accesso immediato a immobili strategici: uffici moderni, capannoni logistici o negozi in posizioni centrali diventano accessibili anche per imprese che, altrimenti, non avrebbero la possibilità di sostenerne l’acquisto diretto.
- Vantaggi fiscali: icanoni di leasing sono generalmente deducibili, permettendo alle aziende di ridurre l’impatto fiscale e migliorare la gestione dei costi.
- Sviluppo del mercato corporate: il leasing immobiliare stimola il settore delle compravendite corporate, creando opportunità sia per gli investitori che per i proprietari immobiliari che desiderano valorizzare il proprio patrimonio.

Perché il leasing immobiliare è una risorsa per il mercato delle compravendite corporate?
Il leasing immobiliare rappresenta una soluzione win-win per tutti gli attori del mercato immobiliare corporate:

- Per le aziende, consente di espandersi rapidamente, accedendo a spazi adeguati alle proprie necessità operative e logistiche.
- Per gli investitori immobiliari, rappresenta un’opportunità per mettere a reddito gli immobili senza dover affrontare rischi e oneri gestionali a lungo termine.
- Per gli agenti immobiliari, il leasing apre nuove possibilità di intermediazione, creando una domanda aggiuntiva e favorendo la dinamicità del mercato.

Ad esempio, settori come la logistica e il retail stanno trainando la richiesta di leasing immobiliare per capannoni e negozi, mentre l’adozione dello smart working sta trasformando la domanda di uffici, con un crescente interesse verso spazi moderni e polifunzionali.

Sfide e opportunità per il settore immobiliare
Nonostante i vantaggi evidenti, il leasing immobiliare presenta alcune sfide che il mercato deve affrontare:
- La necessità di una maggiore consapevolezza tra aziende e professionisti sui benefici di questa soluzione.
- La collaborazione tra società di leasing, proprietari immobiliari e agenti per creare offerte competitive e personalizzate.
- Per superare queste barriere, gli operatori del settore immobiliare possono giocare un ruolo chiave, offrendo consulenze mirate e collaborando con istituti finanziari per promuovere il leasing immobiliare come una risorsa strategica.

Conclusione
Il leasing immobiliare rappresenta una leva fondamentale per lo sviluppo del mercato delle compravendite corporate, offrendo soluzioni flessibili e vantaggiose sia per le aziende che per gli investitori. Capannoni, uffici e negozi diventano accessibili anche per quelle imprese che vogliono crescere senza rinunciare alla liquidità.

Per gli agenti immobiliari, cogliere le opportunità legate a questa tendenza significa posizionarsi come consulenti strategici in un mercato in evoluzione, favorendo l’incontro tra domanda e offerta e contribuendo a stimolare la crescita del settore immobiliare corporate.

Leggi l'articolo completo sul sito di alleare.it