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Il subentro in un contratto di locazione è una procedura legale che permette la sostituzione di una delle parti originarie del contratto, mantenendo invariati i termini e le condizioni stabilite inizialmente. Questo processo può coinvolgere sia il locatore (proprietario dell'immobile) sia il conduttore (inquilino) e può avvenire per diverse ragioni, tra cui cessione volontaria, decesso o separazione legale. Comprendere a fondo le modalità e le implicazioni del subentro è fondamentale per garantire la continuità del contratto e il rispetto delle normative vigenti.

Cos'è il subentro nel contratto di locazione?
Il subentro, noto anche come cessione del contratto di locazione, si verifica quando una terza parte prende il posto di uno dei soggetti originari del contratto, assumendone diritti e obblighi. È fondamentale che il contratto preveda la possibilità di cessione; in caso contrario, il subentro non è consentito. La cessione può avvenire con o senza corrispettivo economico e richiede il consenso delle parti coinvolte. Inoltre, è necessario comunicare all'Agenzia delle Entrate l'avvenuta cessione entro 30 giorni, utilizzando l'apposito modello RLI.

Tipologie di subentro

Subentro del conduttore
Il subentro del conduttore può avvenire in diverse situazioni:

• Cessione volontaria: L'inquilino uscente trova un sostituto che accetti le medesime condizioni contrattuali. Questo tipo di subentro richiede il consenso del locatore e comporta il pagamento di un'imposta di registro. Se non è previsto un corrispettivo, l'imposta è fissata a 67 euro; se è previsto un corrispettivo, l'imposta è pari al 2% dell'importo pattuito, con un minimo di 67 euro.
• Separazione o divorzio: In caso di separazione legale, il giudice può assegnare il contratto di locazione a uno dei coniugi. Questo tipo di subentro avviene per effetto di una decisione giudiziaria e non richiede il pagamento dell'imposta di registro.
• Decesso dell'inquilino: Gli eredi conviventi subentrano automaticamente nel contratto fino alla sua naturale scadenza. Anche in questo caso, il subentro avviene per effetto di legge e non è dovuta alcuna imposta di registro

Subentro del locatore
Il subentro del locatore si verifica principalmente in due casi:

• Vendita dell'immobile: Il nuovo proprietario subentra nel contratto di locazione esistente, assumendo tutti i diritti e gli obblighi del precedente locatore. È importante notificare all'inquilino il cambio di proprietà e aggiornare i dati presso l'Agenzia delle Entrate.
• Decesso del locatore: Gli eredi del proprietario diventano i nuovi locatori, mantenendo invariati i termini contrattuali. Anche in questo caso, è necessario comunicare all'inquilino il cambio di intestazione e aggiornare le informazioni presso l'Agenzia delle Entrate.

Procedura per il subentro
Per effettuare correttamente il subentro in un contratto di locazione, è necessario seguire una serie di passaggi:

• Verifica del contratto: Assicurarsi che il contratto originario non contenga clausole che vietino la cessione. In assenza di specifiche indicazioni, la cessione è generalmente consentita previo consenso del locatore.
• Comunicazione alle parti coinvolte: Informare il locatore o il conduttore dell'intenzione di subentrare, preferibilmente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. È consigliabile formalizzare l'accordo in forma scritta, specificando i termini del subentro e le eventuali condizioni economiche.
• Pagamento dell'imposta di registro: L'imposta varia a seconda delle circostanze del subentro:
       - Senza corrispettivo: Se il subentro avviene senza alcun corrispettivo, l'imposta è fissata a 67 euro.
       - Con corrispettivo: Se è previsto un corrispettivo, l'imposta è pari al 2% dell'importo pattuito, con un minimo di 67 euro.
• Presentazione del Modello RLI: Entro 30 giorni dal subentro, è necessario presentare all'Agenzia delle Entrate il modello RLI compilato, indicando i dati del cedente e del subentrante. Il modello può essere presentato telematicamente o presso gli uffici dell'Agenzia.
• Pagamento tramite Modello F24 Elide: L'imposta di registro deve essere versata utilizzando il modello F24 Elide, indicando il codice tributo 1502. È fondamentale compilare correttamente il modello per evitare sanzioni o ritardi nella registrazione.

Costi associati al subentro
Il subentro in un contratto di locazione comporta alcuni costi che variano in base alla natura dell'operazione e alle specifiche circostanze. È fondamentale comprendere chi è responsabile del pagamento di tali costi e come procedere al loro versamento.

Imposta di registro
Una delle principali spese associate al subentro è l'imposta di registro, che deve essere versata all'Agenzia delle Entrate. L'importo dell'imposta dipende dalla presenza o meno di un corrispettivo economico nel subentro:

     - Senza corrispettivo: Se il subentro avviene senza alcun corrispettivo, l'imposta è fissata a 67 euro.
     - Con corrispettivo: Se è previsto un corrispettivo, l'imposta è pari al 2% dell'importo pattuito, con un minimo di 67 euro.
È importante notare che, in caso di subentro ex lege (ad esempio, in seguito a decesso del locatore o del conduttore), non è dovuta alcuna imposta di registro.

Spese di registrazione
Le spese di registrazione del contratto, comprese quelle relative al subentro, sono generalmente ripartite al 50% tra locatore e conduttore, salvo differenti accordi presi tra le parti. Tuttavia, è abbastanza comune che l'inquilino subentrante accetti di accollarsi la totalità della spesa, soprattutto quando è lui a richiedere il subentro per sostituire un coinquilino uscente.

Spese notarili
Nel caso di subentro del locatore, ad esempio in seguito a vendita dell'immobile, potrebbero essere necessarie spese notarili per la stipula di un nuovo contratto o per la modifica di quello esistente. Queste spese sono generalmente a carico del locatore, salvo diverso accordo tra le parti.

Differenza tra subentro e voltura
È importante distinguere tra subentro e voltura:

Subentro: Riguarda la sostituzione di una delle parti nel contratto di locazione, mantenendo invariati i termini contrattuali.
Voltura: Si riferisce generalmente al cambio di intestazione di utenze domestiche (luce, gas, acqua) a nome del nuovo inquilino.

Ricordiamo che le informazioni fornite in questo articolo sono a scopo informativo e potrebbero essere soggette a modifiche legislative. Pertanto, è sempre opportuno verificare le normative aggiornate presso le autorità competenti o consultare un esperto in materia.