Clicca per vedere SviluppoNews di Aprile 2026

Nel linguaggio corrente si sente spesso affermare che una delibera condominiale può essere contestata solo da chi è condomino, tuttavia non è sempre così. La regola, infatti, vale soltanto per i vizi che danno luogo all’annullabilità della delibera ne cui caso opera l’articolo 1137 del codice civile, che consente di chiedere l’annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, entro il termine di trenta giorni.

Diverso è il caso in cui la delibera sia nulla poiché, in questa circostanza, non si discute più soltanto della regolarità interna del procedimento assembleare, ma della validità stessa dell’atto, e torna allora in primo piano l’articolo 1421 del codice civile, secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio dal giudice.

Quando la delibera è nulla e non solo annullabile
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito da tempo che la nullità delle delibere condominiali rappresenta un’ipotesi residuale, ma molto netta. Le Sezioni Unite, con la sentenza numero 4806 del 7 marzo 2005, hanno affermato che sono nulle le delibere:

• prive degli elementi essenziali;
• quelle con oggetto impossibile o illecito;
• quelle che escono dalla competenza dell’assemblea;
• quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose comuni o sulla proprietà esclusiva dei singoli.

La giurisprudenza confortata da successive sentenze della Suprema Corte ha poi confermato che la regola generale, nel sistema, resta l’annullabilità, mentre la nullità resta confinata ai casi di più grave carenza di potere decisionale o di radicale invalidità dell’oggetto.

In modo semplice, l’assemblea può decidere sulla gestione dei beni e dei servizi comuni, ma non può spingersi oltre. Se una maggioranza pretende di imporre limiti, vincoli o sacrifici su beni in proprietà esclusiva, oppure su beni appartenenti a terzi, non si è più davanti a un uso scorretto del potere assembleare: si è davanti a una decisione adottata senza potere. È questo il punto che trasforma l’illegittimità in nullità; e proprio perché la nullità colpisce l’atto nella sua stessa struttura, la relativa azione non può essere confinata entro i soli rapporti interni tra condominio e condomini.

Perché anche il terzo può avere titolo per agire?
Quando si parla di delibera nulla, il riferimento normativo centrale non è più soltanto l’articolo 1137, ma l’articolo 1421 (codice civile). La disposizione usa una formula molto ampia: “chiunque vi ha interesse” e questo significa che la legittimazione non appartiene solo alle parti del rapporto in senso stretto, ma anche a soggetti diversi, purché la delibera incida concretamente sulla loro sfera giuridica. Non basta, quindi, una curiosità astratta o un dissenso di principio; serve un interesse reale, attuale e diretto. Ma quando questo interesse esiste, non vi è ragione per negare tutela solo perché il soggetto leso non riveste formalmente la qualità di condomino.

È qui che si coglie la vera differenza tra annullabilità e nullità:

• nell’annullabilità, ciò che viene in rilievo è soprattutto il corretto formarsi della volontà assembleare: convocazione, quorum, maggioranze, regole procedurali. Per questo è logico che ad agire siano i soggetti che partecipano o dovrebbero partecipare alla vita del condominio;
• nella nullità, invece, il fuoco si sposta sul contenuto dell’atto e sui limiti oggettivi del potere dell’assemblea. Se l’assemblea invade una sfera giuridica che non le appartiene, il problema non riguarda solo i condomini, ma anche il proprietario esclusivo o il terzo direttamente inciso dalla decisione.

Il caso del cortile privato gravato da servitù
La Cassazione, con la sentenza 18 marzo 2026, n. 6489, ha dato a questo principio una formulazione particolarmente chiara. Il caso riguardava una società proprietaria esclusiva di un cortile interno, sul quale il condominio vantava soltanto una servitù di passaggio. L’assemblea aveva deliberato la sostituzione delle serrature dei varchi carrabili, limitando l’accesso all’area.

La Corte d’appello aveva respinto l’impugnazione sostenendo che la società, pur essendo anche condomina per altra unità immobiliare, nel giudizio contro la delibera potesse far valere solo la propria posizione di condomina, non quella di proprietaria del fondo servente. 

La Cassazione ha cassato questa impostazione, affermando che la limitazione della legittimazione ai soli condomini si giustifica nelle ipotesi di annullabilità, ma non quando si deduce la nullità della delibera. In tal caso, anche il terzo interessato può proporre un’azione di mero accertamento, perché la nullità è fatta valere da chiunque vi abbia interesse. 

La Corte ha aggiunto un passaggio molto importante: il fatto che il soggetto leso possa eventualmente agire anche con altri rimedi giuridici non elimina il suo interesse a ottenere una pronuncia che dichiari nulla e inefficace nei suoi confronti la delibera assembleare. In sostanza, la tutela del terzo non è subordinata all’uso di azioni alternative. Nel caso concreto, la Suprema Corte ha quindi ritenuto irrilevante la “duplicità” della posizione della società e ha rinviato la causa alla Corte d’appello perché esaminasse davvero la validità della delibera, senza negare in astratto la legittimazione della proprietaria del cortile.

La pronuncia del 2026 è importante perché offre una risposta chiara a un problema che, nella pratica, ricorre spesso. Può accadere che l’assemblea deliberi su cortili, aree di manovra, muri, spazi di accesso o altri beni che non sono condominiali, in questi casi non ci si trova più semplicemente davanti a una delibera illegittima bensì ci si trova davanti a una delibera nulla, e quindi contestabile anche da chi condomino non è.