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Settembre 2023

Dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 incognite e segnali di appannamento del mercato.

Il mercato immobiliare italiano, dopo l’euforia post pandemica, mostra segnali di appannamento e consolida i timori emersi a inizio anno. Infatti, in un quadro macroeconomico diventato meno favorevole, le possibilità di accesso alla proprietà si sono fatte più problematiche, mettendo fuori gioco molte famiglie, con ripercussioni rilevanti sul numero di compravendite. È la fotografia del 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, il rapporto che fornisce agli operatori un quadro puntuale del panorama italiano e approfondisce le performance immobiliari dei 13 principali mercati del Paese.

Il contesto macroeconomico, tra fiducia e incognite

Nel primo semestre 2023 si è consolidata la discesa del prezzo del gas e dei principali energetici, che ha trascinato verso il basso la componente volatile dell’inflazione. Resta tuttavia elevata la componente core, nonostante il progressivo inasprimento delle politiche monetarie sia negli Stati Uniti, sia in Europa, che continua ad impattare sul potere d’acquisto delle famiglie. L’anno pandemico aveva raffreddato i prezzi delle materie prime, in primis il petrolio, spingendo alcuni Paesi, fra cui Italia e Giappone, in deflazione. Ma la ripresa dell’economia mondiale ha trainato i prezzi di materie prime, energia e beni finali, spingendo l’inflazione oltre le due cifre. Nonostante queste premesse, il Fondo monetario internazionale non prevede una recessione, bensì una crescita globale del 2,8% quest’anno e del 3% nel 2024. L’eccellente andamento industriale – unito all’incremento occupazionale e alla diminuzione della disoccupazione – ha favorito infatti un miglioramento del clima di fiducia dei consumatori. Secondo l’Osservatorio Immobiliare, all’interno di questo complesso scenario macroeconomico, le famiglie si sono trovate ad essere improvvisamente più fragili, con una propensione al risparmio crollata su valori esigui. A questo si accompagna il continuo rialzo dei tassi d’interesse che preclude a molti la possibilità di accedere al sostegno creditizio, che sostiene una quota rilevante degli aspiranti acquirenti. In questa fase, le difficoltà di accesso alla proprietà di una quota crescente di domanda potenziale tenderanno ad aumentare, con conseguente ricorso a soluzioni locative, in attesa che le barriere all’ingresso oggi insormontabili tornino ad abbassarsi. Se sul mercato al dettaglio l’interesse di famiglie e imprese è parso solo attenuato dal peggioramento del quadro macroeconomico, decisamente negativa è la situazione sul versante corporate, dove la prudenza degli operatori stranieri ha determinato un crollo degli investimenti, passati dai 6,2 miliardi di euro del primo semestre 2022 agli appena 2 miliardi dello stesso periodo di quest’anno. La debolezza ha interessato l’intero mercato, a conferma di un’accresciuta percezione di rischiosità complessiva.

Il mercato della locazione

Per quanto concerne l’indice di performance relativo al mercato della locazione, emerge per il quarto semestre consecutivo, una crescita. L’aumento più sostenuto dei canoni ha comportato un innalzamento dei rendimenti medi, che in media sono dell’ordine del 5,2% lordo annuo.

Compravendite e affitti nel settore non residenziale

Anche nel 2022 è proseguita la lenta risalita del settore non residenziale con livelli di performance che tuttavia sono ancora negativi. Il segmento terziario-commerciale ha fatto registrare una variazione annua delle compravendite pari al +3,3%. Il comparto uffici, per il secondo anno consecutivo, ha segnato una variazione annua positiva pari al 7,6%, mentre quello riferito ai negozi evidenzia un aumento del 4,7%. La debole risalita dei prezzi di uffici e negozi riferita al primo semestre 2023 è riconducibile ad un’inversione delle aspettative della parte offerente, che da negative sono tornate positive, e dalla contestuale riduzione del potere contrattuale della domanda. Le variazioni dei canoni di locazione di uffici e negozi continuano ad essere trainate dai prezzi, con intensità analoghe. Si tratta di mercati di piccole dimensioni che, a giudizio degli operatori, sono risultati caratterizzati da stabilità sia dell’offerta che della domanda di immobili da locare.

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