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Novembre 2023

Milano regina degli investimenti nonostante la decelerazione del 2023.

A Milano sono quasi 18mila gli annunci di case destinate ad affitti brevi. La città è seconda solo a Roma (che ne ha oltre 23mila). Significa che una quota consistente di residenti e non sul capoluogo lombardo scommette e investe. Poi c’è il cittadino medio: 45mila euro di reddito lordo l’anno (2mila al mese su 13 mensilità), un mutuo a 20 anni e una rata da 650 euro al mese. Per lui, per almeno 60 mq, su 16.227 annunci immobiliari ce ne sono solo 328.

Da anni porta di accesso al Paese per gli investitori immobiliari pronti a fare shopping di asset real estate in Italia, Milano oggi si confronta con un mercato ancora in buona salute che non perde appeal, ma che deve fare i conti con prezzi e affitti in crescita, che rischia di escludere giovani, talenti e studenti che non riescono a fare fronte al caro vita. Se ne è discusso, alcuni giorni fa, nella sede de Il Sole 24Ore, a Milano, all’evento “Investire in Milano” con operatori del settore e oltre 1200 tra presenti e online. Ad aprire i lavori, il direttore del Sole 24Ore, Fabio Tamburini, e Federico Silvestri, direttore generale Media & Business e amministratore delegato del Sole 24Ore Eventi.

«Qualche segnale di rallentamento è nei numeri – ha illustrato Luca Dondi, ad di Nomisma –: 12.488 le compravendite residenziali nei primi sei mesi 2023 contro le 28.595 del 2022. Anche sul fronte investimenti non residenziali l’arretramento è consistente». Secondo Cbre il volume di investimento in Italia nei nove mesi del 2023 è stato pari a 3,9 miliardi (-60%), a Milano di 850 milioni (-79 per cento). «Ma ha una demografia favorevole, è attrattiva, accessibile con tre scali aerei – ha sottolineato Chris Brett, head of capital market europeo di Cbre – e le Olimpiadi la porranno ancora più al centro come meta economica internazionale».

Armando Borghi, membro del CdA Oneshot Real Estate Solutions, sottolinea come le nuove operazioni di sviluppo debbano avere un approccio che va in tre direzioni: permettere al committente di fare il miglior prodotto casa, educare il cliente a uscire dal concetto solo di prezzo al mq e valutare il peso e l’importanza dei servizi. «Per mettere a terra il nuovo Pgt serve una collaborazione pubblico-privato – avverte Regina De Albertis, presidente Assimpredil Ance –. Con costi a 2500 euro al mq fornire un prodotto in vendita a 3mila euro diventa impossibile»

«Da 6-8 mesi mancano gli investitori “core” – spiega Rodolfo Petrosino, head of real estate southern Europe Ardian –. Tuttavia, cambia la mobilità e il modo di fruire la residenzialità. Non più il classico frazionamento e vendita. Il futuro è molto build to rent, immobili che si affitteranno». «Ogni rigenerazione urbana – sottolinea Stefano Sirolli, ceo RealStep – influenza, in positivo, la qualità della vita delle persone che vivono in quell’area, non solo di coloro che usano gli uffici, gli spazi riqualificati». « Il rinnovo degli ex scali ferroviari – spiega Umberto Lebruto, ad di FS sistemi urbani – è un’opportunità di ridurre le diseguaglianze, con il 30% dei volumi destinati a social housing e il 60% a verde pubblico».

Sul fronte del living da mettere a reddito (dagli studentati al senior-housing), «In Europa il build to rent è l’asset class più diffuso. Da noi è residuale – ricorda Giuseppe Amitrano, ceo di Dils –. Se si intervenisse su detraibilità dell’Iva e su Imu e oneri, si ridurrebbero in 3-5 anni i carichi del 20-25% sui business plan e l’offerta in affitto potrebbe decollare». «Il privato da solo non ce la può fare – dice Roberto Nicosia, ceo Colliers advisory & transaction Italia –. Se non c’è un elemento che sblocca certe condizioni, il rischio è l’immobilità del mercato». «Dalla riduzione degli oneri al profilo fiscale fino alla concessione delle aree a basso costo – dice Paola Del Monte, economista sociale – per mantenere certi livelli di offerta per gli studenti si deve utilizzare la leva pubblica».

Infine, Marzia Morena, docente del Politecnico, lascia tutti con una provocazione: «Il real estate italiano è un po’ miope. Segue trend del momento, senza programmazione. Tutti puntano sugli studentati. Ma quanti studenti avremo fra 30 anni? Vivere tutti a Milano? Ma per uno studente cinese o indiano raggiungere Milano da Genova o Bergamo è più facile che attraversare Shanghai o Nuova Delhi».

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Cambiago (MI) - Rif. 2524

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Cernusco S/N (MI) - Rif. 18377

Via Firenze, adiacenze Strada Padana, Rivoltana e Bre-Be-Mi, proponiamo capannone artigianale indipendente di mq 1.576 complessivi. Il capannone misura mq 850 circa, si presenta in pianta regolare con un ottimo accesso carraio ed è dotato di impianto elettrico, impianto di riscaldamento, servizi igienici e locale spogliatoio. Il piano primo è composto da uffici di mq 125 e laboratorio di mq 400, accessibile con ascensore/montacarichi esterno. L' edificio è inoltre fornito di appartamento di mq 181 al piano primo e cabina elettrica dedicata. Completa la proprietà cortile indipendente con tettoia. Libero Subito.

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La Caserma Garibaldi, nuovo polo

dell'Università Cattolica di Milano.

Continua a crescere l’Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano che presto potrà ospitare i suoi studenti anche all’interno dell’ex Caserma Garibaldi aggiungendo circa 53.000 mq. Il progetto è stato affidato allo studio Beretta Associati.

La costruzione della Caserma Garibaldi risale ormai a quasi due secoli fa, più precisamente al 1807, su progetto del colonnello del Genio Militare Gerolamo Rossi. L’area scelta è quella dove un tempo sorgeva il monastero medievale di San Francesco Grande che fu demolito per fare posto all’attuale complesso militare, ultimato nel 1843 dall’architetto Giovanni Voghera.

L’edificio, con la sua pianta quadrangolare suddivisa in due parti uguali, ha subito numerosi interventi edilizi che però non hanno mai alterato il suo schema costruttivo iniziale. Allo stesso modo, negli anni, il sito ha cambiato anche più volte il suo uso passando dall’essere sede del quartiere generale delle milizie del generale Giuseppe Garibaldi nel 1848 fino a diventare sede della Polizia di Stato.

Il progetto dello studio Beretta Associati, sviluppato in accordo e sotto la tutela della Soprintendenza Archeologica, Belle Arti e Paesaggio per la città metropolitana di Milano, prevede di continuare, così com’è sempre stato negli anni passati, la conservazione dell’edificio esistente mediante opere di restauro garantendo al contempo una riqualificazione funzionale, impiantistica e strutturale.

Proprio in quest’ottica, si è riportato l’edificio alla sua consistenza originale recuperando così il disegno dei cortili attraverso la rimozione dei corpi accessori, aggiunti negli anni Settanta per le esigenze funzionali della Polizia di Stato, e ripristinando l’andamento delle falde di copertura. L’impianto dei corpi di fabbrica originale, dunque, consiste in una sequenza di spazi, delimitati da murature portanti trasversali, che si affacciano su corridoi centrali di dimensioni ampie e che disimpegnano le future aule con varie capienze per un’utenza complessiva di oltre 10.500 posti.

Nel cortile Nord è previsto un intervento ipogeo, dove era già presente una autorimessa sotterranea, con la realizzazione di grandi spazi didattici ed un soprastante parallelepipedo vetrato al centro del cortile che contiene tutti i collegamenti verticali per l’accesso alle aule attraverso una sorta di pozzo di luce. Anche l’ingresso principale verrà mantenuto su piazza Sant’Ambrogio valorizzando però l’apertura fino a tutta la larghezza del colonnato prospiciente. Le facciate, invece, vedranno il recupero degli intonaci a calce ottocenteschi, dei decori e della bicromia cromatica di gusto neoclassico come raffigurata nelle originarie vedute ottocentesche dell’edificio.

Il progetto degli allestimenti interni, invece, punta alla valorizzazione delle caratteristiche architettoniche dell’edificio dedicando attenzione al comfort sia per quanto riguarda la maggiore permeabilità possibile alla luce naturale sia per le caratteristiche acustiche tramite pannellature fonoassorbenti per le pareti dei corridoi voltati, mentre l’illuminazione dei corridoi è prevista tramite l’installazione di corpi illuminanti progettati su misura e integrati nelle pannellature. In ultimo l’intero polo dell’Università Cattolica sarà certificato secondo lo standard LEED BD+C v4 Core & Shell livello GOLD, protocollo volontario orientato alla sostenibilità, risparmio energetico ed idrico, riduzione delle emissioni e miglioramento della qualità ecologica degli interni con l’uso di materiali a bassa emissività e contenuti di riciclati. Secondo le stime, la prima fase dei lavori, avviata a inizio 2023 e che riguarda l’ala del fabbricato affacciata su via Santa Valeria, dovrebbe essere conclusa e pronta all’uso già per il secondo semestre dell’anno didattico 2024/25..

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